Locação de imóveis urbanos – lei
8245/91
D.Civil
1. – Conceito: A locação de imóveis urbanos para fins de
habitação, temporada ou atividade empresarial, regulada pela lei 8.245/91, é o
contrato pelo qual uma das partes (locador) mediante remuneração paga pela
outra parte (locatário), se compromete a fornecer-lhe, durante um certo lapso
de tempo, determinado ou não, o uso e gozo de um bem imóvel.
2. – Abrangência
da Lei: A lei especial que regula a matéria, também chamada de lei do
inquilinato, excluiu, expressamente, de sua abrangência, os seguintes tipos de
locações:
a)
Os imóveis de propriedade da administração pública,
direta ou indireta (são regidas pelo Decreto-lei 9.760/46).
b)
As locações de vagas autônomas de garagens (lei 4.591/64)
ou de terrenos para estacionamentos que se regerá por leis próprias (por
exemplo, em São Paulo é regulado pelo Decreto 11.661/74).
c)
Locação de espaços destinados a publicidade (out-doors)
(pode ser aplicado as regras da lei 4.680/65, que regula as atividades de
agência de propaganda e, pelas leis municipais que disciplinam espaços).
d)
As locações de apart-hotéis e assemelhados, que embora
seja uma forma de locação predial urbana, ainda que condominial, está excluída
da lei do inquilinato por expressa determinação da própria lei e também porque,
há um misto de locação com prestação de serviços.
e)
Os arrendamentos mercantis, mais conhecidos como
leasing.
Obs: Estas locações são reguladas
pelo Código Civil.
3. – Natureza
Jurídica do contrato de locação de imóveis urbanos:
a)
Bilateralidade já que ambos os contratantes se obrigam
reciprocamente.
b)
Onerosidade visto existir vantagens e sacrifícios para
ambas as partes.
c)
Consensualidade já que se aperfeiçoa pelo encontro de
vontades
d)
Comutatividade na medida em que as vantagens são
equivalentes.
e)
Não solene já que não existe uma forma especificada em
lei para sua celebração.
f)
De execução continuada, também chamado de trato
sucessivo, porque se prolonga no tempo com prestações periódicas, isto é,
mês-a-mês vai se operando a sua execução e somente se extinguirá pelo advento
do prazo final contratado.
4. – Elementos
essenciais do contrato:
a)
Consentimento válido como de resto em qualquer
contrato.
b) Capacidade das partes condio sine qua non,
como em qualquer outro contrato.
c) Cessão temporária para uso e gozo do imóvel
d) Remuneração (aluguel) pelo tempo de vigência
do contrato.
f)
Lapso de tempo determinado ou não.
5 – Ação para retomada do imóvel:
a) Qualquer que seja o motivo para o locador retomar o
imóvel, a ação competente será sempre a de despejo (art. 5), que tramitará pelo
rito ordinário, podendo ser concedida liminar, para desocupação em quinze dias,
sem a oitiva da parte contrária, desde que, seja prestada caução (art. 59 e §
1°).
b)
Na ação de despejo, quando fundada na falta de
pagamento, poderá ser cumulado o pedido de rescisão contratual com a cobrança
dos alugueres vencidos e seus acessórios (art. 62).
c)
O locatário poderá purgar a mora, evitando assim a
rescisão contratual, desde que requeira no prazo da contestação o pagamento do
débito atualizado incluso custas e honorários advocatícios.
d)
Limites à purgação da mora: Pode o devedor purgar a
mora apenas duas vezes no prazo de um ano (art. 62, par. ún.).
e)
Julgada procedente a ação de despejo, será fixado um
prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel (art. 63), que, em não
vindo a ser cumprido, autorizará a desocupação forçada, inclusive, com o uso de
força policial, se necessário (art. 65).
f)
Direito de retenção: O locatário poderá exercer o
direito de retenção do imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias necessários
que tenha realizado e, eventualmente, pelas úteis se tiverem sido autorizadas
pelo locador (art. 35).
6 – Ação
de consignação de pagamento (art. 67): É perfeitamente possível o
exercício deste tipo de ação para que o locatário não incida em mora,
depositando em juízo os valores incontroversos, que equivalerá ao cumprimento
da obrigação. É utilizada, no mais das vezes, quando o credor não quer receber
os alugueres; ou quando ele se encontra em local incerto ou não sabido; ou
quando houver dúvida sobre quem deva receber; ou ainda, quando houver litígio
sobre o objeto de pagamento principalmente em razão de concurso de preferência.
Neste tipo de ação o locador somente
poderá alegar em contestação:
a)
Não ter havido recusa no recebimento dos alugueres;
b)
Que a recusa se deu por justo motivo;
c)
Não ter sido feito o depósito no prazo ou lugar onde
deveria ocorrer o pagamento; e, por fim
d)
Não ser o depósito o valor integral dos débitos
pendentes.
7 – Ação
revisional de aluguel (art. 68/70): É a forma pela qual tanto o locador
quanto o locatário podem ingressar em juízo pleiteando a revisão do preço do
aluguel estipulado, cuja ação se desenvolverá pelo rito sumário (art 275 a 281
do CPC).
8 – Ação
Renovatória (art. 71/75): Esta é a ação que pode ser manejada pelo
locatário, que alugue imóvel urbano não residencial, desde que obedecido os
requisitos do art. 51, com a finalidade de se ver garantido na permanência do
imóvel, pois o mesmo tem direito à proteção em razão do desenvolvimento da
atividade empresarial desenvolvida no local que pode se constituir em fundo de
comércio (aquilo que se chama popularmente de “ponto comercial”).
9 – Direitos de Preferência na locação predial urbana: Está
disciplinado no art. 27 e seguintes da lei 8.245/91 pela qual o locador, na
eventualidade de pretender vender o imóvel, deverá oferece-lo pelas mesmas
condições e preço, ao locatário, mediante notificação, devendo aguardar o prazo
de 30 dias para manifestação do interessado, cabendo destacar o seguinte:
a)
Na eventual existência de mais de um locatário ou
sublocatário, a preferência será de todos e, havendo pluralidades de
pretendentes, a preferência ao locatário mais antigo, e se houver mais de uma
locação com a mesma data, a preferência será para o contratante mais idoso
(art. 30).
b)
É preciso que o contrato de locação esteja averbado
junto à matricula do Cartório de Imóveis, pelo menos 30 dias antes da
alienação, para que possa ser aplicado o direito de preferência (art. 33).
10. – Retomada
para uso próprio: É possível promover ação para retomada do imóvel
locado, antes do vencimento do prazo da locação, independe do tempo fixado no
contrato, desde que o locador faça prova de necessidade para uso próprio, do
cônjuge ou companheiro, do ascendente ou descendente, que não disponham de
imóvel próprio (art. 47, III). Interessante destacar que sendo para uso
próprio, a ação pode ser proposta nos JECs (Lei 9.099/95, art. 3°, III).
11. – Observações
importantes:
a)
A locação predial pode ser estipulada por qualquer
prazo. Se for por prazo superior a dez anos, necessita da vênia conjugal e a
sua falta invalida tão-somente o prazo excedente (art. 3°).
b)
Durante a vigência da locação não pode o locador reaver
o imóvel, porém o locatário poderá devolvê-lo antes do prazo pagando,
proporcionalmente, a multa estipulada no contrato (art. 4°). O locatário estará
dispensado desta multa se provar que a rescisão antecipada se deu em face de
sua transferência do local de trabalho (art. 4°, par. ún.).
c)
Se a locação for por prazo indeterminado, não há
falar-se em multa, pois basta que o locatário avise o locador por escrito, com
antecedência de trinta dias, que irá desocupar o imóvel (art. 6°).
d)
Locação por prazo igual ou superior a trinta meses: A
sua importância reside no fato de que findo o prazo da locação o locador poderá
reaver o imóvel sem necessidade de alegação de qualquer motivo (é aquilo que se
chama denúncia vazia). O mesmo não ocorrerá se o contrato for por prazo
inferior, pois neste caso haverá prorrogação automática, por prazo
indeterminado, só podendo o locador reaver o imóvel por motivo justificado
(chamamos de denuncia cheia). Ver os arts. 46 e 47.
e)
Morte do locador ou do locatário: Não prejudica o
contrato, pois poderá ser continuado pelos herdeiros ou sucessores (arts. 10 e
11).
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