domingo, 31 de janeiro de 2016

 DIREITO CIVIL - CONTRATO

Contratos aleatórios, são os contratos onde o montante da prestação não pode ser previsto por uma ou ambas as partes, por depender de condição futura e incerta, pressupõe a possibilidade de ganho ou de perda para qualquer das partes envolvidas. Está intimamente ligado ao risco.
Vendas aleatórias,  trata-se de risco envolvendo a própria coisa que poderá vir ou não existir no momento da conclusão do contrato, como no caso da venda da colheita.
Emptio-Rei,  trata-se de risco não da coisa e se da quantidade de aquilo que foi adquirido, Ex. compra do produto de um dia de pescaria.
De coisa existente exposta ao risco, neste caso o risco se circunscreve à existência da coisa no momento da entrega, ou seja, a coisa existe, está sujeita a risco, porem, mesmo assim alguém a adquire para entrega em momento posterior. Ex. compra de produtos embarcados em navio.
Contrato Pré-liminar, é uma espécie de convênio com objetivo de realização de um contrato definitivo e deverá se revestir das mesmas formalidades que seria exigido para a realização do contrato final, seu não cumprimento pode ser resolvido de duas formas:
            -se foi feito com clausula de não arrependimento as partes estarão obrigadas a cumprir o contrato no prazo assinalado.
            -se não foi feita a clausula de não arrependimento o não cumprimento da obrigação se resolverá por perdas e danos.
Obs. O CC, autoriza que se o promitente vendedor (no caso de imóveis) se negar a outorgar a escritura definitiva, poderá o Juiz suprir esta vontade e mediante sentença, que poderá ser levada ao Cartório de Imóveis como se escritura fosse.
Importância dos contratos pré-liminares, são uma garantia para as partes na realização do contrato num dia e ultimado em data futura.
Proposta, é uma oferta dos termos do negocio a ser realizado que mesmo sendo o Negocio Jurídico unilateral (por ser uma pessoa a que propõe) vinculando ao proponente, devendo esta proposta ser mantida por um certo tempo.
Oferta, é a apresentação de produtos e serviços na qual o ofertante declara as qualidades que de seus produtos/serviços tem, ficando responsável pela veracidade destas informações, esta oferta equivale a uma proposta.
Compra e venda, é aquelas em que, ambas as partes assumem obrigações recíprocas, pois o vendedor estará obrigado a transferir o domínio da coisa e o comprador a pagar o preço. É um encontro de vontades, bilateral, sinalagmático (prestação recíproca), oneroso, em regra comutativo e normalmente não solene a exceção da compra e venda de imóveis que exige a escritura pública.
Caráter obrigacional, os efeitos do contrato são obrigacionais e não reais, tendo em vista que o contrato por se só não transfere o domínio da coisa vendida, gerando para o vendedor a obrigação de entregá-la. É chamada de tradição quando se trata de coisa móvel e transmissão quando se trata de coisa imóvel.
Elementos constitutivos
            -consentimento, é o acordo de ambas as vontades, para que seja livre e consciente, e que, tanto o comprador quanto o vendedor tenham capacidade de realizar o negocio.
            -preço, deve ser sempre em dinheiro, por que de não ser assim seria uma troca, tem que ser valor significativo, por que de ser simbólico pode tratar-se de uma doação disfarçada e deverá ser acertado de comum acordo porque as clausulas potestativas é vedada pelo CC.
            -coisa, é necessário que seja certa e determinada ou pelo menos determinável e que seja suscetível de apropriação, bem como de coisas legalmente alienáveis.
Responsabilidade do vendedor, responde pela entrega da coisa e sua boa utilização, por isso se exige que o vendedor entregue a coisa livre e desembaraçada, respondendo pela evicção e pelos vícios redibitórios.
Outras obrigações, tendo em vista a autonomia da vontade, as partes podem pactuar de quem será a responsabilidade pelas despesas do contrato, assim como diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.
Garantias do vendedor, estabelece-se que somente existe a obrigação do vendedor de entregar a coisa após o recebimento do preço, tratando-se de venda a prazo o vendedor poderá exigir maiores garantias antes de entregar a coisa.
Limitações à compra e venda,  a lei impõe certas limitações em face de pessoas envolvidas na compra em razão dos vínculos destas pessoas com o negocio que se pretende realizar.
            -venda a descendente, visa evitar simulação fraudulenta com a qual se possa alterar a igualdade dos quinhões hereditários, a lei proíbe a venda de ascendente para descendente sem que exista expressa anuência dos demais herdeiros legítimos.
            -compra por pessoa encarregada de zelar pelo interesse do vendedor, aqui se inclui os tutores, curadores, testamenteiros e outras pessoas encarregadas de zelar pelos interesses do vendedor.
            -venda de condomínio de parte da coisa, o condômino tem a prerrogativa de dispor da coisa que é sua, porem, sendo indivisa a propriedade deverá, oferece-la primeiro aos demais condôminos antes de vender para terceiros.
            -venda entre marido e mulher, está proibição não atinge os bens anteriores ao casamento no regime de comunhão parcial de bens como também por separação total.
Tipos especiais de compra e venda
            -por amostra, é realizada pela apresentação de um modelo, cuja reprodução transmite a exata idéia da coisa que se pretende vender, com iguais características e qualidade, podendo ser apresentada em tamanho natural ou miniatura.
            -“ad corpus” e “ad mesura”, trata-se de regra aplicada exclusivamente na venda de imóveis, sendo “ad corpus”, presume-se que o preço estipulado refere-se a um imóvel determinado independente de suas dimensões, já “ad-mesura”, é aquela em que o preço é estipulado em razão das dimensões do terreno.
Clausulas especiais
            -pacto de melhor comprador, (sem efeito pela vigência do CC.)
-retro-venda é uma clausula acessória pela qual aquele que vende um imóvel se reserva o direito de resgatar a coisa no prazo máximo de 3 anos desde que pague o preço e reembolse as despesas realizadas.
            -venda a contento, este é um contrato que não se aperfeiçoa pela tradição e se pela concordância do comprador.
            -preempção ou preferência, é o pacto pelo qual o comprador se obriga a oferecer a coisa primeiramente ao vendedor na eventual hipótese de pretender vende-la futuramente.
            -venda sobre documento, é uma modalidade de compra e venda peã qual o vendedor não entrega a coisa mas se a documentação que autoriza o comprador a retirar a coisa onde ela esteja. Ex. aquisição de mercadoria que se encontra em deposito aduaneiro.
Outras garantias de compra e venda
            -compromisso de compra e venda, é o contrato pelo qual as partes ajustam e prometem reciprocamente realizar a compra e venda de bens imóveis num futuro próximo, por este instituo o vendedor transfere a posse direta e uso ou gozo do bem e reserva para se o domínio que somente transferirá se receber o preço. D.L.58/37
            -venda com reserva de domínio,(é para bem imóvel) cumpre as mesma finalidades do compromisso de compra e venda, sendo que neste caso o vendedor transmite a posse direta conservando para se o domínio e a posse indireta até receber o preço, no eventual inadimplemento do comprador, este terá duas possibilidades, pleitear o recebimento das prestações vencidas e vincendas ou considerar o contrato rescindido e propor a reintegração da posse.
            -alienação fiduciária, (é para bem móvel), é o negocio jurídico pelo qual o fiduciante transfere o domínio de um bem para o credor que apresentou o dinheiro para paga-lhe o preço, neste tipo de negocio jurídico o alienante fiduciário continua na propriedade do bem em fase do constituto possessório, resolvendo-se em favor do credor o domínio do bem quando for pago o valor (preço).É uma típica compra venda sobre condição resolutiva, pela qual não pago o preço autoriza o fiduciário a propor ação de busca e apreensão para se ver emitido na posse do bem, vende-lo e se pagar com o preço a ser pago.

Contratos aleatórios (art. 458 a 461)

Art. 458. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou frutos Saturas, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que te foi pro­metid9, Desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda  que nada do avençado venha a existir.
Doutrina
Contrato aleatório é o contrato oneroso sujeito a evento futuro e incerto, pelo qual ambos os contratantes submetem-se a uma álea (sorte ou incer­teza de fortuna), onde as probabilidades de perda ou de lucro são concomitantes e dependentes de casualidade ou de fatores contingentes.
O dispositivo trata do risco sobre a existência da coisa, retratando a emptio spei (venda da esperança, a probabilidade de a coisa existir), caso em que o alienante terá direito a todo o preço da coisa que venha a não existir, como sucede no exemplo clássico da venda de colheita futura, independente de a safra existir ou não, assumindo o comprador o risco da completa frustração da safra (inexistência), salvo se o risco cumprir-se por dolo ou culpa do vendedor.
Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuros, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quan­tidade, terá também direito o alienante -a todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir quantidade inferior à esperada.
Parágrafo  único: Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido.
Doutrina
O dispositivo trata do risco sobre a quantidade exata da coisa, retratando a emptio rei speratae (venda da coisa esperada, a probabilidade de a coi­sa existir na quantidade desejada ou prometida), caso em que o alienante terá direito a todo o preço da coisa que venha a existir quantitativamente diferenciada, como sucede ainda no exemplo clássico da venda de co­lheita futura, quando a safra alcança quantidade inferior ou mínima. No caso, a álea vincula-se à quantidade e não à existência da coisa, referida pelo artigo anterior. O alienante não terá direito ao preço contratado, se houver agido com dolo ou culpa.
Sobre o risco concernente à quantidade, Darcy Arruda Miranda apre­senta o exemplo típico do adquirente de safra de algodão animado pela espera de colheita farta, sucedendo, entretanto, quantidade irrisória re­sultante de o algodão se achar praguejado. O alienante omitira essa circunstância ao adquirente, agindo com dolo. Em tal situação, o con­trato será nulo. Assim, desde que o alienante atuou dolosamente, com causação de prejuízo ao adquirente, nenhum direito terá ao preço ajus­tado, obrigando-se à restituição. A exclusão do dolo, no preceito, por se referir o dispositivo somente à culpa, constitui omissão do legislador, reparável pela jurisprudência.
Desde que o risco foi assumido sobre a quantidade, a não-existência da coisa traz como conseqüência a nulidade do con rato, obrigando-se o alienante à restituição do valor recebido, certo que nada existindo, alie­nação não haverá. A referência ao “adquirente”, como obrigado a resti­tuir, contida por equívoco no parágrafo único do art. 1.119 do CC de 1916 foi oportunamente modificada pelo termo “alienante” no parágrafo único do presente artigo.
Art. 460.  Se for aleatório o contrato, por se referir a coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo adquirente, terá igualmente direito o alienante a todo o preço , posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de todo, no dia do contrato.
Doutrina
Trata-se do contrato aleatório tendo por objeto coisas existentes mas ex­postas a risco. O adquirente assume o risco de não reccber a coisa adqui­rida, ou recebê-la parcialmente, ou ainda danificada, deteriorada, ou des­valorizada, pagando, entretanto, ao alienante todo o valor. Acentua João Luiz Alves representar o dispositivo a generalização dos princípios acei­tos pelo direito comercial quanto ao seguro marítimo (CC art.. 666 e 677, IX). valendo, aqui, o exemplo da mercadoria embarcada, tomando sobre si o adquirente a sorte (álea) de vir ou não recebê-la, devido a acidente ou naufrágio. Mesmo que a coisa no dia do contrato já não exis­tisse no todo ou em parte, o risco assumido obriga o adquirente ao paga­mento do preço. Excetua-se a hipótese do artigo seguinte.

Contrato preliminar (art. 462 a 471)

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve con­ter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Doutrina
Contrato preliminar ou pacto de contrahendo é aquele, segundo a teo­ria mais aceita, que como convenção provisória, contendo os requisitos do art. 104 do NCC, e os elementos essenciais ao contrato (res, pretiutn e consensttm), tem por objeto concretizar um contrato futuro e definiti­vo, assegurando pelo começo de ajuste a possibilidade de ultimá-lo no tempo oportuno. Os requisitos para a sua eficácia são os mesmos exigi­dos ao contrato definitivo, excetuada a forma. Nesse sentido: Súmula 413 do STF: “O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais” (STF, RTJ, 117/384 e 114/844). Ele se distingue da simples oferta ou proposta ou das negociações preliminares em pre­paro de contrato.
A lei o admite como contrato inicial ou incompleto, a exigir a celebração do definitivo, desde que dele não conste cláusula de arrependimento e tenha sido levado ao registro competente (mi. 463 do NCC), a tanto que tal exigibilidade permite o suprimento judicial da vontade da parte inadimplente, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação (Art. 464 do NCC).
A promessa de compra e venda é exemplo do contrato preliminar mais freqüente.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebra­ção do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao re­gistro competente.
Doutrina
Os figurantes do contrato preliminar obrigam-se ao cumprimento do de­finitivo e, por isso, respondem ã execução específica da obrigação, como prescreve o artigo seguinte. A inclusão, todavia, de cláusula de arrepen­dimento constitui direito assegurado às partes (jus poenitendi) de não o celebrarem (RT, 672/176).
Para a exigibilidade do contrato definitivo é imperativo que o preliminar tenha sido levado ao registro competente. O legislador preferiu tornar necessário o registro do pré-contrato. A eficácia real, decorrente do re­gistro, gera efeito erga omnes para prevenir direitos contra terceiros.
A jurisprudência vem admitindo a promessa de compra e venda imobi­liária, geratriz de efeitos obrigacionais. não requerer, para sua plena eficácia e validade, a sua inscrição no Registro de Imóveis
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessa­do, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter defi­nitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Doutrina
A sentença judicial que supre a declaração de vontade do contratante inadimplente em tutela específica da obrigação substitui o contrato defi­nitivo. Dispõe, a propósito, o art. 639 do CPC: “Se aquele que se com­prometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado”. Em regra, o da obrigação (v. g. promessa de casamento), o contrato é resolvido em perdas e danos, operando-se o disposto no art. 465 deste Código.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato prelimi­nar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.

Doutrina
A alternativa apresentada tem lugar por opção do contratante credor ou quando impossível a tutela específica da obrigação, em face de sua natu­reza, ou seja, não admitir o pré-contrato a sua execução coativa, como observa a parte final do Art. 464. Nesse último caso, a inadimplência da obrigação gera, apenas, a composição de perdas e danos, atinente ao ob­jeto da promessa, nos termos do art. 389 do NCC (art. 1.056 do CC de 1916). As perdas e danos compõem-se, além do que o devedor efetiva­mente perdeu, do que razoavelmente deixou de lucrar (Art. 402 do NCC; art. 1.059 do CC de 1916).
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
Doutrina
Diz-se do contrato preliminar “unilateralmente vinculante”, onde apenas uma das partes tem a aptidão de exigir a constituição do contrato defini­tivo. O contrato preliminar obriga uma das partes, quando por declaração
Art. 467. No momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes.
Doutrina
Oferece-se configuração conveniente aos contratos estipulados com pes­soa a declarar, já regulado nos Códigos Civis português e italiano. Reser­va-se a um dos contratantes, no negócio jurídico celebrado pela cláusula pro arnica eligendo, a indicação de outra pessoa que o substitua na rela­ção contratual, adquirindo os direitos e assumindo as obrigações dele decorrentes. Caso não exercite a cláusula ou o indicado recuse a nomea­ção, ou seja insolvente, disso desconhecendo a outra parte, permanece o contrato somente eficaz entre os contratantes originários (art. 470).
Art. 468. Essa indicação deve ser comunicada à outra parte no prazo de cinco dias da conclusão do contrato, se outro não tiver estado estipulado.
Parágrafo único: A aceitação da pessoa nomeada tudo será eficaz se não se revestir da mesma forma que as partes usaram para o contrato.
Doutrina
A comunicação da nomeação é exigência atribuída ao titular da facul­dade, diante do seu vínculo ao contrato. Notificado o nomeado, a sua aceitação, para o efeito de liberar o nomeante do vínculo original, deve observar a mesma forma que as partes usaram para o contrato.
Art. 469. A pessoa, nomeada de conformidade com os artigos an­tecedentes, adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes do contrato, a partir do momento em que este foi celebrado.
Doutrina
Aceita a nomeação, retroagem os efeitos do vínculo sobre o nomeado, ficando o contratante que exercitou a faculdade da cláusula em arnica eligentto, liberado da obrigação. A lei não trata do momento da libera­ção, embora possa se concluir que o contratante originário retira-se do contrato, quando a aceitação operar-se como declaração de vontade e pela forma vinculada, ocorrendo a substituição.
Art. 470.  0 contrato será eficaz somente entre os contratantes ori­ginários:
I—se não houver indicação dt pessoa, ou se o nome do se recu­sar a aceitá-la;
II—se a pessoa nomeada era insolvente, e a outra pessoa o desco­nnhecia a no momento da indicação.
Doutrina
Preserva-se o vínculo envolvendo as partes contratantes originárias, quan­do não exercida a faculdade de nomeação ou nas hipóteses em que o nomeado a recusa ou, aceitando-a, apresenta-se insolvente, e a outra par­te o desconhecia no momento da indicação. No caso, o contrato perma­nece válido entre os que o tornaram, sujeitando-se os contratantes às obrigações que lhes são cometidas.
Art. 471. Se a pessoa a nomear era incapaz ou insolvente no mo­mento da nomeação, o contrato produzirá seus efeitos entre os contra­tante originários.
Doutrina
O dispositivo repete a inteligencia do art. 470. notadamente no atinente ao inciso II, e introduz o nomeado incapaz, em atenção á regra contida no inc. do art. 104.
Contratos de Compra e Venda (art. 481a 528)
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Doutrina
O contrato de compra e venda é o contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo ou aleatório, e, de modo geral, não solene (a depender do objeto), de efeitos meramente obrigacionais (obrigação ad tradendum) que serve como título de aquisição de coisa determinada mediante o pa­gamento do preço, definido e em dinheiro, obrigando o vendedor a trans­ferir a propriedade do bem em favor do comprador O sistema adotado aeompanta o alemão (BGB, Art. 433). A translatividade dominial se aper­feiçoa somente pela tradição (se o bem for móvel) ou pelo registro imo­biliário (se o bem for imóvel).
•           A forma não será livre quando a validade da declaração de vontade de­pender de forma especial exigida por lei (Art. 108 do NCC), como ocorre com a exigência de escritura pública, essencial à validade do negócio jurídico, na compra e venda de imóveis, de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (Art. 108 do NCC).
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obriga­tória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
Doutrina
A compra e venda pura produz efeitos imediatos, diversa da realizada a termo ou dependente de condição. Deflui da consensualidade, elemen­to essencial do contrato, quando ajustado o objeto do negócio e fixado o preço.
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou fritura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
Doutrina
A compra e venda tem por objeto, suscetível da translatividade do domí­nio (efeitos do Art. 481), coisa atual, o que quer dizer existente ou de existência potencial dizendo respeito à coisa futura, sejam elas corpóreas ou incorpóreas. Neste último caso, o negócio jurídico ficará sem efeito, não vindo a existir a coisa, ressalvada a hipótese de o contrato ser aleató­rio, nos termos do Art. 458 do NCC e artigos subseqüentes. A validade do negócio, diante de contrato aleatório, é trazida no novo texto, como ino­vação conveniente, útil e benéfica, considerando a intenção das partes.
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualida­des que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
Doutrina
A venda que se realiza à vista de amostra é venda sob condição suspensiva:
obriga o vendedor a entregar a coisa com as qualidades por aquela apresentada, ou seja, em correspondência ideal com as qualidades concebi­das pelo exemplar que serviu de padrão. A inexatidão entre a amostra e a mercadoria entregue produz o aliuvo pra aliud (uma coisa por outra), importando,pela desconformidade havida, o inadimplemento contratual e perdas e danos. o comprador pode optar entre a resolução do contrato ou exigir a entrega da coisa exata, com danos da mora. Augusto Zenun adverte, com perfeito apuro, haver uma expressiva diferença entre a amos­tra e o tipo. Naquela — acentua “há total correspondência  em tudo e por tudo, com a coisa, enquanto o tipo é indicação menos precisa sem se apresentar com rigorosa identidade da coisa”. Entende, ainda, o eminen­te jurista, aplicáveis à venda mediante fotografia os mesmos princípios que regem a venda realizada à vista de amostra.
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de ter­ceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Doutrina
A fixação do preço, como elemento essencial da compra e venda, é con­venção das partes por mútuo consenso, que logo é determinado como soma em dinheiro a ser pago pelo adquirente. Os contratantes, quando não puderem determinar o preço ou ainda se assim o preferirem poderão deixar a fixação do preço ao arbítrio de terceiro, atuando como mandatario e verdadeiro árbitro, e cuja deliberação investe-se de força obrigató­ria, integrando aos efeitos do contrato, salvo acontecendo, de sua par­te, erro ou dolo. O contrato ficará sem efeito quando o terceiro não acei­tar o encargo e outro, em seu lugar, não for designado.
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Doutrina
(1) dispositivo evidencia outro critério à escolha dos contratantes para a fixação do preço na compra e venda, ficando determinável pela taxa do mercado ou da bolsa em certo e determinado dia e lugar. A taxa de dia certo e o lugar de mercado asseguram a certeza e determinação do preço a que deve correspondera pagamento.
Art. 487.E licito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Doutrina
As partes podem eleger novo e terceiro critério para a fixação do preço, ao lado da sua estimativa feita por terceiro ou do deixado ~ taxa do mercado ou da bolsa, cai dia e lugar certo e determinado. A fixação será obtida em função de índices ou parametros desde que aptos a decidir, de forma plena, efetiva e imediata, o quantum do preço. O critério consagra uma nova dinâmica de mercado, adaptando-se a essa realida­de. Sublinha o eminente Prof. Miguel Reate em sua Exposição de Mo­tivos do Anteprojeto (16-1-1975): “No tocante à questão do preço, foi dada, por exemplo, maior flexibilidade aos preceitos, prevendo-se, tal como ocorre no plano do Direito Administrativo, a sua fixação median­te parâmetros. Não é indispensável que o preço seja sempre predeter­minado, bastando que seja garantidamente determinável, de conformi­dade com as crescentes exigências da vida contemporânea. Tal modo de ver se impõe, aliás, pela unidade da disciplina das atividades priva­das, assente como base da codificação”.
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de cri­térios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, en­tende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas ha­bituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
Doutrina
A sujeição ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor, entendi­da como tal diante da compra e venda sem a sua fixação imediata ou da escolha de critérios objetivos que a determine, não implica, por sua natu­reza, que o preço fique deixado ao arbítrio exclusivo de quem vende. Esta presunção legal impõe que o preço seja o geralmente admitido como certo, usualmente praticado pelo vendedor, não podendo ser majorado ou reduzido. Quando oscilante, dentro da prática correntia das vendas, este será apurado pelo valor médio exercido.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Doutrina
A estipulação arbitrária do preço por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeiçoa por disposição comum de vontades recíprocas. Esse acordo quanto ao preço é elemento essencial, na forma do art. 481 do NCC. A fixação unilateral induz a nulidade do contrato. É do consentimento de ambos os contratantes que são gerados os seus efeitos obrigacionais.

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de es­critura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Doutrina
Não existindo convenção pelos contratantes atinente às despesas do ne­gócio, as de escritura e registro são da responsabilidade do comprador e adquirente, ficando reservadas ao vendedor as da Tradição, como ocorre com as do transporte da coisa móvel pra a efetiva transferencia da pro­priedade do bem objeto da compra e venda.
As despesas relativas aos tributos da transmissão também ficam a cargo do comprador, salvo cláusula em contrário. Tenha-se, ainda, presente, a responsabilidade do promitente-comprador sobre as despesas condo­miniais impagas, ainda que não registrado no Cartório de Imóveis o com­promisso de compra e venda
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Doutrina
Na compra e venda à vista, a entrega da coisa está condicionada ao paga­mento imediato do preço. E da essência do negócio o cumprimento concomitante das obrigações recíprocas. Razão assistirá ao vendedor re­ter a coisa, enquanto não recebido o preço.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1o  Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, mar­car ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesan­do, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2o  Correrão também por conta do comprador os riscos das refe­ridas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
Doutrina
O caput do artigo tem identidade com o disposto no Art. 234 do NCC.
Os riscos da coisa são do vendedor enquanto não a entregue, e os do pagamento correm à conta do comprador. O vendedor obriga-se à entre­ga da coisa em igual estado do seu tempo de venda, assumindo os riscos de perda ou deterioração da coisa. O comprador responderá pelos riscos do pagamento, em face do preço; pelos riscos da coisa posta à sua disposição em bloco, diante dos casos fortuitos ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar as coisas compradas e, ainda, quando em disponibi­lidade oportuna delas, ou seja, no tempo, lugar e pelo modo ajustados, se achar em mora de as receber.
Arts. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação ex­pressa dar-se-á no lugar onde ela se encontram, ao tempo da venda.
Doutrina
A tradição é o ato da entrega da coisa vendida, a permitir a transferência dominial ao comprador. Ela é real pela efetiva entrega material da coisa; simbólica, quando por entrega representativa e  quando o transmitente conti­nua a possuir pelo constituto possessório. É modo de aquisição da pro­priedade móvel. No caso de bens imóveis, a aquisição da propriedade móvel com o registro do titulo aquisitivo no Registro Imobiliário compe­tente, O novo dispositivo regula a tradição, preceituando o seu exercicio no lugar onde a coisa se encontrava ao tempo da venda, desde que não pactuado pelos contratantes outro lugar, ou seja, a entrega será feita no lugar onde a coisa se achava no momento da compra e venda.
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
Doutrina
A norma excepciona o caput do Art. 492. Ocorre a assunção do risco, pelo comprador, se este ordenar a expedição da coisa para lugar diferente do ajustado, ou seja, o da execução da obrigação, salvo se o vendedor transgredir as instruções dele recebidas.
Art 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Doutrina
O dispositivo tem identidade com o art. 477. Na venda a crédito, o vendedor poderá sustar a entrega da coisa, para forrar-se de garantia ao adimplemento da obrigação assumida pelo comprador então insolven­te, não obstante já atendida prestação inicial ensejadora da esperada entrega. Uma vez oportunizada a caução, levanta-se a suspensão da execução do contrato, retomando o vendedor a sua obrigação na entre­ga da coisa.
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houve­rem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimen­to do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
Doutrina
O preceito objetiva, segundo observa Clóvis Beviláqua, “evitar que, sob color de venda, se façam doações, prejudicando a igualdade das legíti­mas”. Sem embargo das respeitabilíssimas opini­ões em contrário, na exegese do art. 1.132 do Código Civil tem-se por anulável o ato da venda de bem a descendente sem o consentimento dos demais, uma vez: a) que a declaração de invalidade depende da iniciativa dos interessados; b) porque viável a sua confirmação; por­que não se invalidará o ato se provado que justo e real o preço pelo descendente”.
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I — pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II         — pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III — pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV — pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda este­jam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
Doutrina 
As restrições legais impostas decorrem de preceitos éticos nas relações jurídicas, por razões de ofício ou de profissão e, ainda, em face do princí­pio constitucional da moralidade na Administração Pública e, uma vez transgredidas, tomam o ato nulo pleno jure. “A proibição se assenta em princípio de ordem morai, no sentido de resguardar a intangibilidade daquelas delicadas funções, visando, sobretudo, o interesse social. Previnem-se, com isso, possíveis abusos e tentações. É uma forma de incapacidade especial”.
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdei­ros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já perten­centes a pessoas designadas no referido inciso.
Doutrina
São apontadas exceções às restrições contidas no artigo anterior, nas hipóteses que menciona, traduzindo-se estas na inexistência de inte­resses antagônicos. Muito ao revés, os interesses são próprios e não se conflitam com as fundadas razões de proibição. Os co-herdeiros, como condôminos, possuem interesses mútuos, diante da proprieda­de comum, buscando protegê-la. O credor assume o seu papel, reali­zando o seu crédito. As pessoas designadas no inciso III não se acham impedidas, diante da hipótese elencada, uma vez que a compra e ven­da ou a cessão são realizadas para garantia de bens que já lhes são pertencentes.
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Doutrina
O dispositivo põe termo à antiga controvérsia doutrinária, originada da omissão do CC de 1916 a respeito da possibilidade da venda entre cônju­ges. Excetuado o regime de comunhão universal de bens (Art. 1.667), pela obviedade do acervo comum, a demonstrá-la desarrazoada e sem qualquer préstimo, a lei considera lícita a venda, com a identidade de razões que de há muito admitiu a sociedade comercial entre os cônjuges. A crítica for­mulada por Caio Mário da Silva Pereira fundou-se na circunstância de se constituir tal venda uma transgressão ao princípio legal da imutabilidade do regime de bens, hoje, aliás, atenuado pelo NCC (Art. 1.639, § 2o ).
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por me­dida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o compra­dor terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento propor­cional ao preço.
§  1o  Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigési­mo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de pro­var que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o  Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o  Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Doutrina
O dispositivo cuida da compra e venda de imóveis, na modalidade ad tnensurarn, ou seja, quando o preço é fixado por medida de extensão ou se determinada a respectiva área. Há uma relação proporcional entre o preço e a dimensão atribuída ao imóvel. Verificada a inexatidão, compete ao comprador o direito de reclamar o complemento da área (ação ex empto), e, não sendo isso possível, o de promover a resolução do contra­to (ação redibitória) ou requerer o abatimento proporcional ao preço (ação quanti rninoris).
Excetuam-se os casos de referência às dimensões como meramente enunciativas, quando a diferença encontrada não exceder de um vigési­mo da área totai enunciada, ou quando o imóvel for vendido como coisa ceia e discriminada, mesmo não constando, de modo expresso, ter sido a venda realizada ad corpus.. A primeira exceção é presunção juris tantum e não valerá se o comprador provar que, em tais circunstân­cias, não teria realizado o negócio, operando-se a regra geral (caput do artigo). A segunda refere ser inadmissível entender-se como venda ad mensuram aquela em que o preço não for unitário, a compreender o seu resultado final, a quan­tidade, optando-se pela venda ad corpus quando contenha o contrato as divisas e confrontações do imóvel (ou seja, coisa ceia e discriminada).
Diversamente, a venda ad corpus é aquela que para a fixação do preço considera o imóvel em sua totalidade (corpus), um todo concebido por suas confrontações ou limites, sem o concurso influente do significado de sua extensão.
O § 2o  é inovação relevante, a considerar o excesso de área e a não-ciência do vendedor sobre a medida exata da área vendida, como elementos fáticos autorizadores para a completude do preço ou da devolução do excesso, a inibir, assim, o enriquecimento sem causa  do adquirente. Vence, por igual, a dissensão doutrinária, repelindo a tese de o comprador não obrigar-se a repor o preço correspondente, diante de a declaração de quantidade cons­tituir garantia para o comprador (ad utilitatem emptoris) e não para o vendedor, defendida por Washington de Barros Monteiro.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
Doutrina
É prazo decadencial o estabelecido para as ações referidas no artigo an­tecedente. Prazos de prescrição, no CC. Passam a ser apenas e exclusivamente, os taxativamente discriminados na Parte Geral Título IV, Cap. 1, sendo de decadência todos os demais, estabelecidos em cada caso, isto é, como complemento de cada artigo que rege a maté­ria, tanto na Parte Geral como na Especial”.
O parágrafo único constitui exceção ao prazo decadencial contado a partir do registro do título. Tem lugar a exceção, quando, por inexecução da obri­gação ou por qualquer atraso da parte do alienante, demorar o comprador a imitir-se na posse no imóvel, situação fática comprometedora daquele pra­zo apurado pelo registro do título aquisitivo. Regra-se, desse modo, o côm­puto do prazo decadencial, a partir da imissão de posse no imóvel.
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
Doutrina
O dispositivo torna indene o comprador quanto aos débitos que gravem a coisa, antes de recebê-la. Dissipa controvérsias jurisprudenciais, a exem­plo da que admite obrigação ao promitente-comprador de imóvel no to­cante às despesas condominiais preexistentes à tradição. A responsabili­dade somente lhe será atribuída havendo cláusula contratual adversa.
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
Doutrina
Complementa o dispositivo os preceitos dos arts. 441 e seguintes do NCC. O vício redibitório nas coisas vendidas em conjunto não autoriza a rejeição de todas, se apenas uma apresenta o defeito oculto, em se tratando de coisa singular e individualmente considerada. Mas se o defeito de uma comprometer o complexo das coisas que formem um todo indivisível, pela interdependência entre elas, o vendedor responderá inte­gralmente pelo vício.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depo­sitado o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de qui­nhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os com­proprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Doutrina
A regra, atenta ao condomínio pro indiviso, assegura ao condômino o direito de preferência à aquisição de parte da coisa indivisível. Condomí­nio pro indiviso é aquele onde a coisa pertencente a mais de uma pessoa, por indivisão de direito, não é suscetível de divisão cômoda, por indivisão de fato, tendo cada condômino direito ideal e idêntico sobre a coisa, no seu todo e em cada parte. O condômino preterido em seu direito exercerá ação de preferência ou de preempção, com depósito do valor do preço, no prazo decadencial, para anular a alienação a terceiro e alcançar a coisa para si. Resolve-se a concorrência condominial de interesses em favor do condômino que tiver benfeitorias de maior valor ou, inexistindo­ as daquele com maior quinhão. Possuindo os condôminos interessados quinhões iguais, todos haverão a parte vendida, depositando o valor cor­respondente ao preço.
Art. 505.0 vendedor de coisa imóvel pode conservar.se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência  de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Doutrina
A retrovenda (pactum de retrovendendo) é pacto adjunto à compra e ven­da, cláusula especial e resolutiva pela qual o vendedor reserva-se o direito de adquirir de novo o imóvel vendido , mediante a devolução do preço recebido com reembolso das despesas do comprador, inclusive das despendidas durante o período de resgate, por sua autorização ou decor­rentes da realização de benfeitorias necessárias. Findo o prazo de resga­te, sem que dele o vendedor o exercite, ter-se-á por irretratável o negócio da compra e venda, deixando a propriedade de ser resolúvel. A proprie­dade resolúvel também se extinguirá em exercendo o alienante o seu direito de resgate sobre o imóvel alienado.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Doutrina
O depósito judicial, com efeito de pagamento, das quantias da devolu­ção do preço pago, acrescido das despesas, é o procedimento do vende­dor para reaver o imóvel vendido, se o comprador se recusar receber as quantias a que faz jus, para o efeito de ser exercido o direito de resgate da coisa.
A disposição do parágrafo único merece revisão, para ajustá-la aos ter­mos da hipótese do depósito carecedor de integralidade suficiente. Ao empregar a expressão “até e enquanto não for integralmente pago o com­prador”, no sentido de obstar a restituição do imóvel ao vendedor resgatante, o texto culmina por não considerar prazo assinado e peremp­tório para a faculdade da complementação do depósito, quando arguida a insuficiência, e mais ainda, o fato juridicamente relevante de, não com­pletado o depósito, a não-integralidade conduzir à improcedência do pe­dido originado no direito de retrato. Ora, em casos que tais, haverá um limite temporal para a oblação real, com a conclusão inarredável de im­plicar o depósito incompleto e não integralizado, no prazo, a falta de êxito da pretensão, devendo aplicar-se supletivamente a regra do capu( do art. 899 do CPC. Assim, se o resgatante não aproveita o benefício processual da complementação do depósito, deixando de fazê-lo e certo que depositou quantia inferior ao qunttum, a insuficiência dou a não ­complementação retira-lhe o pressuposto necessário ao exercício do res­gate, qual seja, o depósito correspondente à devolução do preço recebido com reembolso das despesas do comprador (Art. 505 do NCC). De sorte que caducará o direito de reaver o bem. Nesse sentido, pontifica a juris­prudência: “Direito civil. Preferência. Condomínio. Direitos hereditári­os. Cessão. Depósito não corrigido. Oferta insuficiente. Exigência do Art. .139 do CC, desatendida. Recurso desprovido. lnacolhe-Se a adjudica­ção, fundada em direito de preferência, quando a oferta não se faz atuali­zada pela correção monetária, restando desatendida a norma do Art. 1.139 do CC, sequer se valendo o condômino da complementação a que alude o Art. 899 do CPC”
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a her­deiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Doutrina
A ulterior alienação da coisa retrovendida por parte do comprador não inibe o primitivo vendedor, em cujo favor se opera o direito de retrato, de exercitá-lo, dentro do prazo decadencial, promovendo a ação cabível con­tra o terceiro adquirente. Isso decorre da existência da propriedade reso­lúvel, cujo conceito nos é oferecido por Aderbal da Cunha Gonçalves, fixada pela “possibilidade de uma predeterminação de revogabilidade, independente da vontade de seu atual titular”, ou ainda, “quando adquiri­da em virtude de um título sujeito à resolução”. A alienação feita a ter­ceiros adquirentes será resolvida pelo exercício do direito de resgate, ainda que eles não conheçam a cláusula de retrato. Esse direito do vende­dor, clausulado no negócio jurídico, toma-se transmissível, podendo ser cedido ou transmitido a herdeiros e legatários.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador inti­mar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se reali­zada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha  sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Doutrina
A condição suspensiva da venda feita a contento está clausulada pela subordinação do negócio à circunstância da satisfação do adquirente. Enquanto o comprador não aceitar a coisa (no sentido de aprová-la), ain­da não colhido o manifesto do aprazimento por quem ela foi entregue não se terá a venda como perfeita e obrigatória. Da declaração da ‘vonta­de do comprador depende a eficácia do negócio. A venda a contento (pactum displicentiae) é, “a que se conclui sob a condição de ficar desfeita, se o comprador não se agradar da coisa vendida”.
Por conseguinte, a tradição da coisa não corresponde à transferência do domínio, resumindo-se a transferir a posse direta, vis­to que efetuada a venda sob condição suspensiva. A presunção de a ven­da feita a contento do comprador ser sempre realizada sob condição suspensiva afasta a hipótese de poder o contrato da-lhe o caráter de con­dição resolutiva.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Doutrina
O legislador do NCC deu novo tratamento à venda sujeita a prova ou experimentação, também realizada sob condição suspensiva, disciplinan­do-a em dispositivo próprio. A coisa vendida submete-se ao exame do adquirente, na apuração das qualidades que lhes são inerentes e assegu­radas pelo vendedor, como condição ao aperfeiçoamento do contrato. Quer dizer que, tendo a coisa as qualidades afirmadas como certas, abo­nadas pelo vendedor, e reconhecida adequada para o fim a que se destina, não poderá o comprador, feita a experimentação, recusá-las por puro ar­bítrio, sem a devida motivação, o que importaria em potestatividade pura, defesa por lei.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Doutrina
Enquanto não manifestada a declaração de vontade do comprador (pacto ad gustum) ou aceita a coisa comprada pela confirmação de suas qualida­des e aptidão para o fim a que se destina, o possuidor direto e pretenso adquirente equipara-se ao comodatário, onde inato o dever de restituí-la, com as obrigações de conservá-la como se ela lhe fora dada em emprés­timo. Pela condição suspensiva, a coisa comprada tem sua tradição pro­visória, implicando uma relação jurídica assemelhada ao comodato.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do com­prador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicial­mente, para que o faça em prazo improrrogável.
Doutrina
A declaração do comprador acerca da aceitação da coisa é pressuposto necessário para reputar-se perfeita a venda feita a contento (art. 509, par­te final) ou ainda a sujeita a prova, visto que, sem embargo, como vendas condicionais, a eficácia do ato fica na dependência daquela manifesta­ção. Não avençado o prazo para a declaração, é natural cumprir ao ven­dedor intimá-lo para que exprima seu agrado ou aquiescência, e, no caso, o prazo será fixado de modo unilateral. Nesse sentido: “Na venda a con­tento, se no próprio contrato não ficou estabelecido prazo para aceitação do negócio pelo comprador, é necessária a sua interpelação para os fins constantes do art. 1.147 do Código Civil” (RT, 445/1 80).
O novo texto inclui a intimação extrajudicial, adotando a prática co­mum dos avisos de conhecimento por meio do Registro de Títulos e Documentos.
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, e a dois anos, se imóvel.
Doutrina
A preempção ou preferência é cláusula especial à compra e venda garan­tidora ao vendedor do direito de recomprar a coisa vendida, se o adquirente resolver vendê-la ou oferecê-la à dação em pagamento. Diferencia-se da retrovenda, porque nesta última o vendedor da coisa imóvel pode reser­var-se o direito de recobrá-la, independente da vontade do comprador, e por versar também sobre coisa móvel, consoante explicita o parágrafo introduzido.
Desatendida a preferência, sujeita-se o comprador que alienou a coisa ou deu-a em pagamento a responder por perdas e danos, não resolvendo, como no direito de retrato, a venda ao terceiro adquirente (art. 507). “A cláusula de preempção não é uma condição suspensiva, nem resolutiva: não suspende a plena aquisi­ção do domínio pelo comprador nem faz resolver a venda, como no pacto de retrovenda ou de melhor comprador. É uma simples promessa unilate­ral de revender ao vendedor, em condições iguais às aceitas pelo compra­dor, oferecidas por terceiro. Por isso, só assegura ao vendedor um direito pessoal, que se resolve em perdas e danos, pelo inadimplemento da obri­gação do comprador”. A alienação da coisa sem a prévia ciência ao ven­dedor, acerca do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem, acarre­tará, contudo, responsabilidade solidária ao terceiro adquirente, se este tiver procedido de má-fé (Art. 518).
A oferta ao vendedor primitivo, titular da preempção, para que exercite o seu direito de preferência, será feita mediante notificação judicial ou extrajudicial. Cumpre notar que ela deverá conter todas as condições do negócio (novo contrato), dispondo sobre preço, forma de pagamento, van­tagens oferecidas por terceiro e outros elementos integrativos da proposta.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai ven­der a coisa.
Doutrina
O dispositivo cuida da iniciativa da prelação pelo antigo vendedor, uma vez bastante ciente que o atual proprietário pretenda vender a coisa (ou dá-la em pagamento). Utiliza-se de faculdade ao exercício do seu direito de preferência sobre a coisa em venda ou ilação, antecipando-se à oferta obrigatória que haveria de ser feita pelo vendedor potencial a ele preferente. A intimação serve para evidenciar o seu interesse de recomprar a coisa, tanto por tanto (art. 515).
Art. 515. Aquele que exerce a preferencia está, sob pena de a per­der, obrigado a pagar; em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Doutrina
O exercício do direito de prelação na compra pelo antigo proprietário da coisa (preemptor) obriga-o a concorrer com terceiros em igualdade de condições, sujeitando-se a pagar, tanto por tanto, o preço exibido ou ajus­tado, para fazer valer a preferência. De conseguinte, havendo o compra­dor (atual proprietário) oferecido, em precedência, ao vendedor (ex-pro­prietário) a coisa que aquele vai vender (Art. 513), cumpre-lhe manifestar o interesse de exercer ou não o seu direito. Caso o exercite, o preferente aceitante obriga-se a pagar o preço nas mesmas condições ajustadas pelo vendedor com eventual terceiro interessado, constituindo essa obrigação a substância do instituto da preempção.
O exercício da preferência, no prazo ajustado ou no prazo legal (ausente a estipulação de prazo convencional) apresenta-se como um ato comple­xo. Não é suficiente a pretensão manifesta evidenciando o interesse real de o vendedor readquirir a coisa vendida, preço por preço, ou em iguais condições. Assim, é necessário que, no termo fixado, seja pago o preço da coisa, sob pena da perda da preferência.
O inadimplemento dessa obrigação determina contra o vendedor não só a perda do direito de preferência, para o futuro, na hipótese de não se realizar a compra pelo terceiro, com quem fora ajustada, mas ainda a responsabilidade por perdas e danos que, no caso ocorram, como as que resultam do fato de não poder o comprador realizar o negócio com o terceiro, afastado pela declaração do vendedor, de que entendia exercer a preempção e aceitar o contrato nas condições ajustadas, etc?. “A preferência tem de ser exercida por meio de de­pósito do preço e da efetivação da escritura dentro do prazo legalmente fixado, começando tão logo seja afrontado, vale dizer, estiver um frente ao outro; prazo que não se estica, pois é de caducidades não de prescri­ção”.
A oferta ao preferente, compreendendo todos os elementos da proposta (preço, prazo, condições) ou das vantagens oferecidas ao proponente pela coisa, exige seriedade e correção, não podendo ser alterada perante terceiros, sob pena de o antigo comprador, obrigado à oferta preferencial, responder por perdas e danos.
A Lei n. 8.245, de 18-10-1991, dispondo sobre as locações de imóveis urbanos, cuidou do direito de preferência do inquilino, ditando-o como preferência legal (art. 27). Nesse passo, a jurisprudência assinala: “(...) Direito de preempção ou perdas e danos. Não levado a registro o contrato de locação, não é exercitável o direito de preferência pelo locatário. Ca­bendo, contudo, se preterido esse direito, perdas e danos. Art. 313. Lei n. 8.245/9 1”
A jurisprudência tem orientado: “Preempção. Exercício dó direito. Dis­tinção entre preço para depósito e preço para pagamento. Na venda de imóvel vinculado ao instituto jurídico da preempção, o preço a ser depo­sitado pelo comprador, quando afrontado, corresponderá ao valor do bem conforme a oferta. Para efeito de conceituação, distingue-se depósito do preço, como manifestação da preferência na pré-compra, e pagamento do preço na compra e venda definitiva, nesta incluindo-se os acessórios ao preço e a correção monetária do valor do depósito”
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos tres dias  e,se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes a data em que o comprador tiver notificado o vendedor.


Doutrina
O parágrafo único do art. 513 estabelece o prazo mínimo  para o exercí­cio do direito de preferência, a partir de quando afrontado o vendedor. Não existindo, todavia, prazo estipulado na cláusula de preempção, re­duz-se, sensivelmente, o tempo para a caducidade do direito de prelação a partir de quando o comprador tiver notificado o vendedor.
A não manifestação no prazo correspondente, isto é, não se operando dentro dele, a aceitação, implica renuncia tácita ao direito de preferência.
Art. 517. Quando O direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, somente pode ser exercido em re­lação à coisa no seu todo; se alguma das pessoas a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
Doutrina
Quando a clausula de preempção estabelecer preferência conjunta a dois ou mais vendedores (então condôminos). O direito de prelação terá de ser exercido considerando a coisa vendida no seu todo, tal como fora aliena­da. Desse modo, cada um o exercerá sobre o bem considerado em sua integralidade, nada importando a proporção do quinhão que dispunha ao tempo da venda, não podendo incidir a preferência sobre quotas ideais correspondentes. o mesmo sucederá, à falta do não exercício do direito, ou de sua perdas por parte de qualquer um dos preferentes. Ficando os demais com o exercício conjunto pelo total da coisa preempção desde que igualmente tenham exercido a preferência no prazo.
Verificada a preferência uniforme, o exercício dos preferentes haverá de ser concomitante ou simultâneo, isto é, dentro do único prazo e atinente.
Art. 518.  Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem Ter dado ao vendedor ciência  do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Doutrina
A Responsabilidade por perdas e danos dimana do evento alienação (ou a ele equipado), quando, ocorrida este, o comprador não houver ao vendedor dado ciência do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, preterindo o favorecido pela cláusula de preempção.  A Previsão legal confirma o direito da preempção como direito pessoal, cabendo ao vendedor apenas reclamar perdas e danos, provando-se os prejuízos decorrentes da não inobservância  ao seu direito preferente.
Se o terceiro adquirente tinha conhecimento prévio da preempção, responderá solidariamente pela obrigação de indenizar, por ter agido de má-fé juntamente com o comprador, responsabilizando pelo inadimplemento da obrigação de dar preferência  ao vendedor para readquirir a coisa preemta.
Art 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou de interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência .pelo preço atual da coisa.
Doutrina
Ao lado da preferência voluntária ou convencional (negocial), referida pelo art. 513, tem-se presente, no dispositivo, a preferência legal, em favor do ex-proprietário da coisa expropriada, também chamada retrocessão, obrigando o Poder Público expropriante, em não a tendo destinado para a finalidade que pronunciou a desapropriação, ou não a utilizado em obras e serviços públicos, oferece-la ao seu anterior titular, recompondo o direito de propriedade afetado. A retrocessão significa, como sustenta a doutrina, o direito que o titular do bem expropriado tem de reincorporá-lo ao seu patrimônio, quando desviado inteiramente o seu uso e destinação de interesse público ou social. A sua aplicação deve-se, inclusive, à efetividade do princípio da moralidade que deve reger a ad­ministração pública (Art. 37 da CF).
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
Doutrina
O direito de prelação é direito personalíssimo, inábil de transmissibilidade, não podendo ser objeto de cessão e tampouco os herdeiros do preemptor o sucedem no seu exercício. “no tocante à herança, pode dar-se a sucessão quanto à preferência do vendedor, se há cláusula expressa nesse sentido, podendo os herdeiros suceder na preferência, diante da falta do vendedor”.
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Doutrina
A cláusula de reserva de domínio é cláusula especial de reforço de garan­tia ao vendedor. Pelo pactum reservati domini, o ven­dedor mantém em seu favor a propriedade da coisa vendida, enquanto não efetuado o pagamento integral do preço, diferida a passagem do do­mínio para determinado dia, quando satisfeita a prestação final do preço, “a venda a crédito em reserva de domí­nio só é conhecida no Direito brasileiro, em relação aos móveis, por exis­tirem outras técnicas protetoras do vendedor nas alienações imobiliárias (promessa de compra e venda, hipoteca, etc.)”. “O objeto deverá ser sempre coisa imóvel, certa, individuada e inconfundível com outras da mesma espécie, portanto, infringível”.
O instituto jurídico, em sua estrutura, exige a integração de cinco ele­mentos, como característicos essenciais: a venda deve ser em presta­ções; o objeto individuado sobre o qual recai a venda deve ser infungível; a entrega ao comprador do bem negociado deve ser efetuada pelo vende­dor; o pagamento do preço, definido em prestações, deve ser efetuado no prazo convencionado, e o domínio da coisa vendida, após o pagamento do preço, deve ser transmitido pelo vendedor ao comprador.
Art. 522 A Cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicilio do comprador para valer contra terceiros.
Doutrina
A norma estabelece que na venda a crédito ou em prestações com reserva de domínio, a estipulação da cláusula contratual não prescinde, por óbvio, da forma escrita, e menciona ainda, a necessidade de registro perante o Registro de Títulos e Documentos, já previsto pelo art,. 129, item 52, da Lei dos Registros Públicos (Lei n. 6.015/73) para surtir efei­tos em relação a terceiros (511, REsp 17.546-SP).
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de ou­tras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Doutrina
A individuação completa e perficiente do bem é elemento essencial para a validade da cláusula de reserva. A sua caracterização perfeita é pressu­posto necessário, de modo a distingui-la de outras coisas do mesmo gênero ou similares.“Se o comprador se tornar inadimplente , o juiz deverá determinar a apreensão da coisa e isto somente será possível dian­te de sua caracterização detalhada”.
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
Doutrina
O adquirente da coisa vendida com reserva de domínio tem a posse precária, diante da condição suspensiva do contrato, vindo somente a ter a propriedade do bem com o preço quitado, ou seja, a transferência condiciona-se ao adimplemento integral das prestações por parte do comprador. Pago o preço, obriga-se o vendedor a transferir o domínio, que se achava reservado em garantia do referido pagamento. No interregno, responde o devedor pelos riscos da coisa, a partir de sua posse, certo que, tendo-a precária, submete-se à obrigação de protege-­la e tratá-la como se sua fosse.
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de re­serva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante pro­testo do título ou interpelação judicial.
Doutrina
As notificações extrajudiciais nem sempre proporcionam certeza de uma efetiva realização. Na prática, não vêm dando resultado algum, senão confusão, discussões, para, afinal, serem desprezadas nos julgados. Com os meios de comunicação ainda precários, as notificações epistolares não trazem plena certeza de seus objetivos. Por outro lado, se a lei permite a interpelação judicial aos casos de contrato em que não se vinculem títulos cambiais, e protesto quando hajam tais títulos, logo prevê ambos os casos, sem necessidade de interpelação extrajudicial, hoje obsoleta. Trata-se de mora e esta se caracteriza, sempre, pelo pro­testo, interpelação e citação. “A mora do comprador de bem com reserva de domínio prova-se com o protesto do título lavra­do pelo oficial do cartório competente, inexistindo exigência de que do protesto haja sido intimado pessoalmente o devedor”
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
Doutrina
O vendedor tem a faculdade de optar, uma vez verificada a mora do comprador, entre reclamar seu crédito (art. 1.070 do CPC) ou recuperar a posse da coisa vendida, mediante apreensão liminar (Art. 1.071 do CPC). O CPC de 1973 não repetiu a norma inserida no estatuto pro­cessual de 1939 (Art. 343, caput), permissiva do vencimento antecipa­do da dívida, exigindo-se, a tanto, dispor o contrato a respeito. O NCC agora autoriza, expressamente, a cobrança das prestações vincendas, pelo que se deve entender, desnecessária, cláusula contratual conferindo à possibilidade de ser cobrada a totalidade da dívida. É faculdade do credor, arregimentar as prestações vencidas e impagas e as demais, vincendas, para a ação que lhe cabe.
Na alienação com reserva de domínio, é incabível a ação de depósito prevista no art. 901 do CPC. “E inválida cláusula contratual que, em caso de mora, transforma a compra e venda em depósito”. Por igual: “Nas vendas a crédito com reserva de domínio, o credor não tem ação de depósito contra o devedor”.
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
Doutrina
O dispositivo invoca a aplicação da parte final do Art. 524 correto o comprador responder pelos riscos da coisa a partir de quando lhe foi entregue. Desse modo, comprovado o desprezo da coisa, com a dimi­nuição progressiva do seu valor, o vendedor pode usar da faculdade de reter as prestações pagas, para efeito de acerto de contas, incluindo as despesas judiciais e extrajudiciais efetuadas e o mais que de direito lhe for devido.
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capi­tais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a beneficio de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciên­cia do comprador constarão do registro do contrato.
Doutrina
A norma introduzida tem o escopo de garantia ao agente financiador, que fica investido na qualidade e direitos do vendedor. Faz-se ancorada no objetivo de melhor regular a evolução jurídico-comercial e em desemba­raço da dinâmica dos negócios do mundo moderno.
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é subs­tituida pela entrega do seu título representativo e dos outros documen­tos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qua­lidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Doutrina
Também cláusula especial, a venda sobre documentos, de intenso uso na vida hodierna, tem seu relevo jurídico adotado pelo NCC, coerente com a modernidade e, no particular, com a globalização da economia. Essa modalidade contratual é indispensável em consecução eficiente de negó­cios com o comércio exterior Munir Karam aponta sua importância fun­damental: “O vendedor se libera da obrigação de entregar a coisa, reme­tendo ao comprador o título representativo da mercadoria e dos outros elementos exigidos pelo contrato (duplicata, etc.).
Quanto à recusa, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, lembra o eminente magistrado possuir o Código Civil italiano dispositivo ‘pelo qual o prazo para a denúncia de vício ou defeito aparente de qualidade decorre do dia do recebimento’ (Art. 1.511)”.
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.
Doutrina
O tempo e o local de pagamento são os previstos em lei, caso não deter­minados no contrato, reportando-se ao evento da entrega dos documen­tos para o cumprimento da obrigação primacial do comprador.
A venda sobre documentos tem sua vocação para operar com o comércio exterior.
Assim, não poderia ser de outro modo, segundo o art. 99, caput, da Lei de Introdução ao Código Civil. A regra tocus regit actum, de direi­to material , aponta a aplicação da lei do lugar em que a obrigação se constituiu.
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Doutrina
Somente subsistirá a obrigação ao alienante se, ao tempo da conclusão do contrato, este tinha ciência  da perda ou avaria da coisa, prevalecen­do o princípio da boa-fé em favor  do adquirente. Caso incluída no documentário apólice de seguro em cobertura dos riscos do transporte, libera-se o vendedor, correndo os riscos à conta do comprador.
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento , caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a colas vendida, pela qual não responde.
Parágrafo  único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretende-lo, diretamente do comprador.
Doutrina

A operação cogitada pela norma, típica de contrato internacional, tem um fim específico: contra a entrega do documentário da venda das mer­cadorias, o estabelecimento bancário efetua o pagamento, sem verificar a coisa vendida ou por ela responder Como a tradição da coisa é substi­tuída pela entrega de seu título representativo, é nele que se funda a obri­gação do pagamento.

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