DIREITO CIVIL - CONTRATO
Contratos aleatórios, são os contratos
onde o montante da prestação não pode ser previsto por uma ou ambas as partes,
por depender de condição futura e incerta, pressupõe a possibilidade de ganho
ou de perda para qualquer das partes envolvidas. Está intimamente ligado ao
risco.
Vendas aleatórias, trata-se de risco envolvendo a própria
coisa que poderá vir ou não existir no momento da conclusão do contrato, como
no caso da venda da colheita.
Emptio-Rei, trata-se de risco não da coisa e se da
quantidade de aquilo que foi adquirido, Ex. compra do produto de um dia de
pescaria.
De coisa existente exposta ao
risco,
neste caso o risco se circunscreve à existência da coisa no momento da entrega,
ou seja, a coisa existe, está sujeita a risco, porem, mesmo assim alguém a
adquire para entrega em momento posterior. Ex. compra de produtos embarcados em
navio.
Contrato Pré-liminar, é uma espécie
de convênio com objetivo de realização de um contrato definitivo e deverá se
revestir das mesmas formalidades que seria exigido para a realização do
contrato final, seu não cumprimento pode ser resolvido de duas formas:
-se
foi feito com clausula de não arrependimento as partes estarão obrigadas a
cumprir o contrato no prazo assinalado.
-se
não foi feita a clausula de não arrependimento o não cumprimento da obrigação
se resolverá por perdas e danos.
Obs. O CC, autoriza que se o
promitente vendedor (no caso de imóveis) se negar a outorgar a escritura
definitiva, poderá o Juiz suprir esta vontade e mediante sentença, que poderá
ser levada ao Cartório de Imóveis como se escritura fosse.
Importância dos contratos
pré-liminares,
são uma garantia para as partes na realização do contrato num dia e ultimado em
data futura.
Proposta, é uma oferta
dos termos do negocio a ser realizado que mesmo sendo o Negocio Jurídico
unilateral (por ser uma pessoa a que propõe) vinculando ao proponente, devendo
esta proposta ser mantida por um certo tempo.
Oferta, é a
apresentação de produtos e serviços na qual o ofertante declara as qualidades
que de seus produtos/serviços tem, ficando responsável pela veracidade destas
informações, esta oferta equivale a uma proposta.
Compra e venda, é aquelas em
que, ambas as partes assumem obrigações recíprocas, pois o vendedor estará
obrigado a transferir o domínio da coisa e o comprador a pagar o preço. É um
encontro de vontades, bilateral, sinalagmático (prestação recíproca), oneroso,
em regra comutativo e normalmente não solene a exceção da compra e venda de imóveis
que exige a escritura pública.
Caráter obrigacional, os efeitos do
contrato são obrigacionais e não reais, tendo em vista que o contrato por se só
não transfere o domínio da coisa vendida, gerando para o vendedor a obrigação
de entregá-la. É chamada de tradição quando se trata de coisa móvel e
transmissão quando se trata de coisa imóvel.
Elementos constitutivos
-consentimento, é o acordo de ambas as vontades, para
que seja livre e consciente, e que, tanto o comprador quanto o vendedor tenham
capacidade de realizar o negocio.
-preço, deve ser sempre em dinheiro, por que de
não ser assim seria uma troca, tem que ser valor significativo, por que de ser
simbólico pode tratar-se de uma doação disfarçada e deverá ser acertado de
comum acordo porque as clausulas potestativas é vedada pelo CC.
-coisa, é necessário que seja certa e determinada
ou pelo menos determinável e que seja suscetível de apropriação, bem como de
coisas legalmente alienáveis.
Responsabilidade do vendedor, responde pela
entrega da coisa e sua boa utilização, por isso se exige que o vendedor
entregue a coisa livre e desembaraçada, respondendo pela evicção e pelos vícios
redibitórios.
Outras obrigações, tendo em vista
a autonomia da vontade, as partes podem pactuar de quem será a responsabilidade
pelas despesas do contrato, assim como diminuir ou excluir a responsabilidade
pela evicção.
Garantias do vendedor, estabelece-se
que somente existe a obrigação do vendedor de entregar a coisa após o
recebimento do preço, tratando-se de venda a prazo o vendedor poderá exigir
maiores garantias antes de entregar a coisa.
Limitações à compra e venda, a lei impõe certas limitações em face de
pessoas envolvidas na compra em razão dos vínculos destas pessoas com o negocio
que se pretende realizar.
-venda a descendente, visa evitar simulação
fraudulenta com a qual se possa alterar a igualdade dos quinhões hereditários,
a lei proíbe a venda de ascendente para descendente sem que exista expressa
anuência dos demais herdeiros legítimos.
-compra por pessoa encarregada de zelar pelo interesse do
vendedor, aqui se inclui os tutores, curadores, testamenteiros e
outras pessoas encarregadas de zelar pelos interesses do vendedor.
-venda de condomínio de parte da coisa, o condômino
tem a prerrogativa de dispor da coisa que é sua, porem, sendo indivisa a
propriedade deverá, oferece-la primeiro aos demais condôminos antes de vender
para terceiros.
-venda entre marido e mulher, está proibição não
atinge os bens anteriores ao casamento no regime de comunhão parcial de bens
como também por separação total.
Tipos especiais de compra e
venda
-por amostra, é realizada pela apresentação de um
modelo, cuja reprodução transmite a exata idéia da coisa que se pretende
vender, com iguais características e qualidade, podendo ser apresentada em
tamanho natural ou miniatura.
-“ad corpus” e “ad mesura”,
trata-se de regra aplicada exclusivamente na venda de imóveis, sendo “ad
corpus”, presume-se que o preço estipulado refere-se a um imóvel determinado
independente de suas dimensões, já “ad-mesura”, é aquela em que o preço é
estipulado em razão das dimensões do terreno.
Clausulas especiais
-pacto de melhor comprador, (sem efeito
pela vigência do CC.)
-retro-venda é uma clausula acessória pela qual
aquele que vende um imóvel se reserva o direito de resgatar a coisa no prazo
máximo de 3 anos desde que pague o preço e reembolse as despesas realizadas.
-venda a contento, este é um contrato que não se
aperfeiçoa pela tradição e se pela concordância do comprador.
-preempção ou preferência, é o pacto pelo
qual o comprador se obriga a oferecer a coisa primeiramente ao vendedor na
eventual hipótese de pretender vende-la futuramente.
-venda sobre documento, é uma
modalidade de compra e venda peã qual o vendedor não entrega a coisa mas se a
documentação que autoriza o comprador a retirar a coisa onde ela esteja. Ex.
aquisição de mercadoria que se encontra em deposito aduaneiro.
Outras garantias de compra e
venda
-compromisso de compra e venda, é o contrato
pelo qual as partes ajustam e prometem reciprocamente realizar a compra e venda
de bens imóveis num futuro próximo, por este instituo o vendedor transfere a
posse direta e uso ou gozo do bem e reserva para se o domínio que somente
transferirá se receber o preço. D.L.58/37
-venda com reserva de domínio,(é para bem imóvel)
cumpre as mesma finalidades do compromisso de compra e venda, sendo que neste
caso o vendedor transmite a posse direta conservando para se o domínio e a
posse indireta até receber o preço, no eventual inadimplemento do comprador,
este terá duas possibilidades, pleitear o recebimento das prestações vencidas e
vincendas ou considerar o contrato rescindido e propor a reintegração da posse.
-alienação fiduciária, (é para bem móvel), é o
negocio jurídico pelo qual o fiduciante transfere o domínio de um bem para o
credor que apresentou o dinheiro para paga-lhe o preço, neste tipo de negocio
jurídico o alienante fiduciário continua na propriedade do bem em fase do
constituto possessório, resolvendo-se em favor do credor o domínio do bem
quando for pago o valor (preço).É uma típica compra venda sobre condição
resolutiva, pela qual não pago o preço autoriza o fiduciário a propor ação de
busca e apreensão para se ver emitido na posse do bem, vende-lo e se pagar com
o preço a ser pago.
Contratos aleatórios (art. 458 a 461)
Art. 458. Se o
contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou frutos Saturas, cujo
risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito
de receber integralmente o que te foi prometid9, Desde que de sua
parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda
que nada do avençado venha a existir.
Doutrina
Contrato aleatório é o contrato oneroso sujeito a evento futuro e
incerto, pelo qual ambos os contratantes submetem-se a uma álea (sorte ou incerteza
de fortuna), onde as probabilidades de perda ou de lucro são concomitantes e
dependentes de casualidade ou de fatores contingentes.
O dispositivo trata do risco sobre a existência da coisa, retratando a emptio
spei (venda da esperança, a probabilidade de a coisa existir), caso em que
o alienante terá direito a todo o preço da coisa que venha a não existir, como
sucede no exemplo clássico da venda de colheita futura, independente de a safra
existir ou não, assumindo o comprador o risco da completa frustração da safra
(inexistência), salvo se o risco cumprir-se por dolo ou culpa do vendedor.
Art. 459. Se for
aleatório, por serem objeto dele coisas futuros, tomando o adquirente a si o
risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o
alienante -a todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido culpa,
ainda que a coisa venha a existir quantidade inferior à esperada.
Parágrafo único: Mas, se da coisa nada vier a existir,
alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido.
Doutrina
O dispositivo trata do risco sobre a quantidade exata da coisa,
retratando a emptio rei speratae (venda da coisa esperada, a
probabilidade de a coisa existir na quantidade desejada ou prometida), caso em
que o alienante terá direito a todo o preço da coisa que venha a existir
quantitativamente diferenciada, como sucede ainda no exemplo clássico da venda
de colheita futura, quando a safra alcança quantidade inferior ou mínima. No
caso, a álea vincula-se à quantidade e não à existência da coisa, referida pelo
artigo anterior. O alienante não terá direito ao preço contratado, se houver
agido com dolo ou culpa.
Sobre o risco concernente à quantidade, Darcy Arruda Miranda apresenta o
exemplo típico do adquirente de safra de algodão animado pela espera de
colheita farta, sucedendo, entretanto, quantidade irrisória resultante de o
algodão se achar praguejado. O alienante omitira essa circunstância ao
adquirente, agindo com dolo. Em tal situação, o contrato será nulo. Assim,
desde que o alienante atuou dolosamente, com causação de prejuízo ao
adquirente, nenhum direito terá ao preço ajustado, obrigando-se à restituição.
A exclusão do dolo, no preceito, por se referir o dispositivo somente à culpa,
constitui omissão do legislador, reparável pela jurisprudência.
Desde que o risco foi assumido sobre a quantidade, a não-existência da
coisa traz como conseqüência a nulidade do con rato, obrigando-se o alienante à
restituição do valor recebido, certo que nada existindo, alienação não haverá.
A referência ao “adquirente”, como obrigado a restituir, contida por equívoco
no parágrafo único do art. 1.119 do CC de 1916 foi oportunamente modificada
pelo termo “alienante” no parágrafo único do presente artigo.
Art. 460. Se for aleatório o contrato, por se referir a
coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo adquirente, terá
igualmente direito o alienante a todo o preço , posto que a coisa já não
existisse, em parte, ou de todo, no dia do contrato.
Doutrina
Trata-se do contrato aleatório tendo por objeto coisas existentes mas expostas
a risco. O adquirente assume o risco de não reccber a coisa adquirida, ou
recebê-la parcialmente, ou ainda danificada, deteriorada, ou desvalorizada,
pagando, entretanto, ao alienante todo o valor. Acentua João Luiz Alves
representar o dispositivo a generalização dos princípios aceitos pelo direito
comercial quanto ao seguro marítimo (CC art.. 666 e 677, IX). valendo, aqui, o
exemplo da mercadoria embarcada, tomando sobre si o adquirente a sorte (álea)
de vir ou não recebê-la, devido a acidente ou naufrágio. Mesmo que a coisa no
dia do contrato já não existisse no todo ou em parte, o risco assumido obriga
o adquirente ao pagamento do preço. Excetua-se a hipótese do artigo seguinte.
Contrato preliminar (art. 462 a 471)
Art. 462. O
contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos
essenciais ao contrato a ser celebrado.
Doutrina
Contrato preliminar ou pacto de contrahendo é aquele, segundo a
teoria mais aceita, que como convenção provisória, contendo os requisitos do
art. 104 do NCC, e os elementos essenciais ao contrato (res, pretiutn e consensttm),
tem por objeto concretizar um contrato futuro e definitivo, assegurando
pelo começo de ajuste a possibilidade de ultimá-lo no tempo oportuno. Os
requisitos para a sua eficácia são os mesmos exigidos ao contrato definitivo,
excetuada a forma. Nesse sentido: Súmula 413 do STF: “O compromisso de compra e
venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória,
quando reunidos os requisitos legais” (STF, RTJ, 117/384 e 114/844). Ele
se distingue da simples oferta ou proposta ou das negociações preliminares em
preparo de contrato.
A lei o admite como contrato inicial ou incompleto, a exigir a celebração
do definitivo, desde que dele não conste cláusula de arrependimento e tenha
sido levado ao registro competente (mi. 463 do NCC), a tanto que tal
exigibilidade permite o suprimento judicial da vontade da parte inadimplente, salvo
se a isto se opuser a natureza da obrigação (Art. 464 do NCC).
A promessa de compra e venda é exemplo do contrato preliminar mais
freqüente.
Art. 463.
Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo
antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer
das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando
prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O
contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Doutrina
Os figurantes do contrato preliminar obrigam-se ao cumprimento do definitivo
e, por isso, respondem ã execução específica da obrigação, como prescreve o
artigo seguinte. A inclusão, todavia, de cláusula de arrependimento constitui
direito assegurado às partes (jus poenitendi) de não o celebrarem (RT,
672/176).
Para a exigibilidade do contrato definitivo é imperativo que o preliminar
tenha sido levado ao registro competente. O legislador preferiu tornar
necessário o registro do pré-contrato. A eficácia real, decorrente do registro,
gera efeito erga omnes para prevenir direitos contra terceiros.
A jurisprudência
vem admitindo a promessa de compra e venda imobiliária, geratriz de efeitos
obrigacionais. não requerer, para sua plena eficácia e validade, a sua inscrição
no Registro de Imóveis
Art. 464. Esgotado
o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte
inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a
isto se opuser a natureza da obrigação.
Doutrina
A sentença judicial que supre a declaração de vontade do contratante
inadimplente em tutela específica da obrigação substitui o contrato definitivo.
Dispõe, a propósito, o art. 639 do CPC: “Se aquele que se comprometeu a
concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso
possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o
mesmo efeito do contrato a ser firmado”. Em regra, o da obrigação (v. g. promessa
de casamento), o contrato é resolvido em perdas e danos, operando-se o disposto
no art. 465 deste Código.
Art. 465. Se o
estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte
considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
Doutrina
A alternativa apresentada tem lugar por opção do contratante credor ou
quando impossível a tutela específica da obrigação, em face de sua natureza,
ou seja, não admitir o pré-contrato a sua execução coativa, como observa a
parte final do Art. 464. Nesse último caso, a inadimplência da obrigação gera,
apenas, a composição de perdas e danos, atinente ao objeto da promessa, nos
termos do art. 389 do NCC (art. 1.056 do CC de 1916). As perdas e danos
compõem-se, além do que o devedor efetivamente perdeu, do que razoavelmente
deixou de lucrar (Art. 402 do NCC; art. 1.059 do CC de 1916).
Art. 466. Se a
promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem
efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no
que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
Doutrina
Diz-se do contrato preliminar “unilateralmente vinculante”, onde apenas
uma das partes tem a aptidão de exigir a constituição do contrato definitivo.
O contrato preliminar obriga uma das partes, quando por declaração
Art. 467. No momento da conclusão do
contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que
deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes.
Doutrina
Oferece-se configuração conveniente aos contratos estipulados com pessoa
a declarar, já regulado nos Códigos Civis português e italiano. Reserva-se a
um dos contratantes, no negócio jurídico celebrado pela cláusula pro arnica
eligendo, a indicação de outra pessoa que o substitua na relação
contratual, adquirindo os direitos e assumindo as obrigações dele decorrentes.
Caso não exercite a cláusula ou o indicado recuse a nomeação, ou seja
insolvente, disso desconhecendo a outra parte, permanece o contrato somente
eficaz entre os contratantes originários (art. 470).
Art. 468. Essa
indicação deve ser comunicada à outra parte no prazo de cinco dias da conclusão
do contrato, se outro não tiver estado estipulado.
Parágrafo único: A
aceitação da pessoa nomeada tudo será eficaz se não se revestir da mesma forma
que as partes usaram para o contrato.
Doutrina
A comunicação da nomeação é exigência atribuída ao titular da faculdade,
diante do seu vínculo ao contrato. Notificado o nomeado, a sua aceitação, para
o efeito de liberar o nomeante do vínculo original, deve observar a mesma forma
que as partes usaram para o contrato.
Art. 469. A pessoa, nomeada de
conformidade com os artigos antecedentes, adquire os direitos e assume as
obrigações decorrentes do contrato, a partir do momento em que este foi
celebrado.
Doutrina
Aceita a nomeação, retroagem os efeitos do vínculo sobre o nomeado,
ficando o contratante que exercitou a faculdade da cláusula em arnica
eligentto, liberado da obrigação. A lei não trata do momento da liberação,
embora possa se concluir que o contratante originário retira-se do contrato,
quando a aceitação operar-se como declaração de vontade e pela forma vinculada,
ocorrendo a substituição.
Art. 470. 0 contrato será eficaz somente entre os
contratantes originários:
I—se não houver
indicação dt pessoa, ou se o nome do se recusar a aceitá-la;
II—se a pessoa
nomeada era insolvente, e a outra pessoa o desconnhecia a no momento da
indicação.
Doutrina
Preserva-se o vínculo envolvendo as partes contratantes originárias, quando
não exercida a faculdade de nomeação ou nas hipóteses em que o nomeado a recusa
ou, aceitando-a, apresenta-se insolvente, e a outra parte o desconhecia no
momento da indicação. No caso, o contrato permanece válido entre os que o
tornaram, sujeitando-se os contratantes às obrigações que lhes são cometidas.
Art. 471. Se a
pessoa a nomear era incapaz ou insolvente no momento da nomeação, o contrato
produzirá seus efeitos entre os contratante originários.
Doutrina
O dispositivo repete a inteligencia do art. 470. notadamente no atinente
ao inciso II, e introduz o nomeado incapaz, em atenção á regra contida no inc.
do art. 104.
Contratos de Compra e Venda (art. 481a
528)
Art. 481. Pelo
contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Doutrina
O contrato de compra e venda é o contrato bilateral, consensual, oneroso,
comutativo ou aleatório, e, de modo geral, não solene (a depender do objeto),
de efeitos meramente obrigacionais (obrigação ad tradendum) que serve
como título de aquisição de coisa determinada mediante o pagamento do preço,
definido e em dinheiro, obrigando o vendedor a transferir a propriedade do bem
em favor do comprador O sistema adotado aeompanta o alemão (BGB, Art. 433). A
translatividade dominial se aperfeiçoa somente pela tradição (se o bem for
móvel) ou pelo registro imobiliário (se o bem for imóvel).
• A forma não será livre quando a
validade da declaração de vontade depender de forma especial exigida por lei
(Art. 108 do NCC), como ocorre com a exigência de escritura pública, essencial
à validade do negócio jurídico, na compra e venda de imóveis, de valor superior
a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (Art. 108 do NCC).
Art. 482. A compra e venda,
quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes
acordarem no objeto e no preço.
Doutrina
A compra e venda pura produz efeitos imediatos, diversa da realizada a
termo ou dependente de condição. Deflui da consensualidade, elemento essencial
do contrato, quando ajustado o objeto do negócio e fixado o preço.
Art. 483. A compra e venda pode
ter por objeto coisa atual ou fritura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato
se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir
contrato aleatório.
Doutrina
A compra e venda tem por objeto, suscetível da translatividade do domínio
(efeitos do Art. 481), coisa atual, o que quer dizer existente ou de existência
potencial dizendo respeito à coisa futura, sejam elas corpóreas ou incorpóreas.
Neste último caso, o negócio jurídico ficará sem efeito, não vindo a existir a
coisa, ressalvada a hipótese de o contrato ser aleatório, nos termos do Art.
458 do NCC e artigos subseqüentes. A validade do negócio, diante de contrato
aleatório, é trazida no novo texto, como inovação conveniente, útil e benéfica,
considerando a intenção das partes.
Art. 484. Se a
venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que
o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único.
Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou
diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
Doutrina
A venda que se realiza à vista de amostra é venda sob condição
suspensiva:
obriga o vendedor
a entregar a coisa com as qualidades por aquela apresentada, ou seja, em
correspondência ideal com as qualidades concebidas pelo exemplar que serviu de
padrão. A inexatidão entre a amostra e a mercadoria entregue produz o aliuvo
pra aliud (uma coisa por outra), importando,pela desconformidade havida, o
inadimplemento contratual e perdas e danos. o comprador pode optar entre a
resolução do contrato ou exigir a entrega da coisa exata, com danos da mora.
Augusto Zenun adverte, com perfeito apuro, haver uma expressiva diferença entre
a amostra e o tipo. Naquela — acentua — “há total correspondência em tudo e por tudo, com a coisa, enquanto o
tipo é indicação menos precisa sem se apresentar com rigorosa identidade da
coisa”. Entende, ainda, o eminente jurista, aplicáveis à venda mediante
fotografia os mesmos princípios que regem a venda realizada à vista de amostra.
Art. 485. A fixação do preço pode
ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou
prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito
o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Doutrina
A fixação do preço, como elemento essencial da compra e venda, é convenção
das partes por mútuo consenso, que logo é determinado como soma em dinheiro a
ser pago pelo adquirente. Os contratantes, quando não puderem determinar o
preço ou ainda se assim o preferirem poderão deixar a fixação do preço ao
arbítrio de terceiro, atuando como mandatario e verdadeiro árbitro, e cuja
deliberação investe-se de força obrigatória, integrando aos efeitos do
contrato, salvo acontecendo, de sua parte, erro ou dolo. O contrato ficará sem
efeito quando o terceiro não aceitar o encargo e outro, em seu lugar, não for
designado.
Art. 486. Também
se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e
determinado dia e lugar.
Doutrina
(1) dispositivo evidencia outro critério à escolha dos contratantes para
a fixação do preço na compra e venda, ficando determinável pela taxa do mercado
ou da bolsa em certo e determinado dia e lugar. A taxa de dia certo e o lugar
de mercado asseguram a certeza e determinação do preço a que deve correspondera
pagamento.
Art. 487.E licito
às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros desde que
suscetíveis de objetiva determinação.
Doutrina
As partes podem eleger novo e terceiro critério para a fixação do preço,
ao lado da sua estimativa feita por terceiro ou do deixado ~ taxa do mercado ou
da bolsa, cai dia e lugar certo e determinado. A fixação será obtida em função
de índices ou parametros desde que aptos a decidir, de forma plena, efetiva e
imediata, o quantum do preço. O critério consagra uma nova dinâmica de
mercado, adaptando-se a essa realidade. Sublinha o eminente Prof. Miguel Reate
em sua Exposição
de Motivos do Anteprojeto (16-1-1975 ): “No tocante à questão do preço, foi dada, por
exemplo, maior flexibilidade aos preceitos, prevendo-se, tal como ocorre no
plano do Direito Administrativo, a sua fixação mediante parâmetros. Não é
indispensável que o preço seja sempre predeterminado, bastando que seja
garantidamente determinável, de conformidade com as crescentes exigências da
vida contemporânea. Tal modo de ver se impõe, aliás, pela unidade da disciplina
das atividades privadas, assente como base da codificação”.
Art. 488.
Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua
determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se
sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único.
Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo
médio.
Doutrina
A sujeição ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor, entendida
como tal diante da compra e venda sem a sua fixação imediata ou da escolha de
critérios objetivos que a determine, não implica, por sua natureza, que o
preço fique deixado ao arbítrio exclusivo de quem vende. Esta presunção legal
impõe que o preço seja o geralmente admitido como certo, usualmente praticado
pelo vendedor, não podendo ser majorado ou reduzido. Quando oscilante, dentro
da prática correntia das vendas, este será apurado pelo valor médio exercido.
Art. 489. Nulo é o
contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das
partes a fixação do preço.
Doutrina
A estipulação arbitrária do preço por um dos contratantes fere a
consensualidade do contrato, que o aperfeiçoa por disposição comum de vontades
recíprocas. Esse acordo quanto ao preço é elemento essencial, na forma do art.
481 do NCC. A fixação unilateral induz a nulidade do contrato. É do
consentimento de ambos os contratantes que são gerados os seus efeitos
obrigacionais.
Art. 490. Salvo
cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do
comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Doutrina
Não existindo convenção pelos contratantes atinente às despesas do negócio,
as de escritura e registro são da responsabilidade do comprador e adquirente,
ficando reservadas ao vendedor as da Tradição, como ocorre com as do transporte
da coisa móvel pra a efetiva transferencia da propriedade do bem objeto da
compra e venda.
As despesas relativas aos tributos da transmissão também ficam a cargo do
comprador, salvo cláusula em contrário. Tenha-se , ainda, presente, a
responsabilidade do promitente-comprador sobre as despesas condominiais
impagas, ainda que não registrado no Cartório de Imóveis o compromisso de
compra e venda
Art. 491. Não
sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de
receber o preço.
Doutrina
Na compra e venda à vista, a entrega da coisa está condicionada ao pagamento
imediato do preço. E da essência do negócio o cumprimento concomitante das
obrigações recíprocas. Razão assistirá ao vendedor reter a coisa, enquanto não
recebido o preço.
Art. 492. Até o
momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do
preço por conta do comprador.
§ 1o Todavia, os
casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que
comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já
tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2o Correrão
também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em
mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
Doutrina
O caput do artigo tem identidade com o disposto no Art. 234 do
NCC.
Os riscos da coisa são do vendedor enquanto não a entregue, e os do
pagamento correm à conta do comprador. O vendedor obriga-se à entrega da coisa
em igual estado do seu tempo de venda, assumindo os riscos de perda ou
deterioração da coisa. O comprador responderá pelos riscos do pagamento, em
face do preço; pelos riscos da coisa posta à sua disposição em bloco, diante
dos casos fortuitos ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar as coisas
compradas e, ainda, quando em disponibilidade oportuna delas, ou seja, no
tempo, lugar e pelo modo ajustados, se achar em mora de as receber.
Arts. 493. A tradição da coisa
vendida, na falta de estipulação expressa dar-se-á no lugar onde ela se
encontram, ao tempo da venda.
Doutrina
A tradição é o ato da entrega da coisa vendida, a permitir a
transferência dominial ao comprador. Ela é real pela efetiva entrega material
da coisa; simbólica, quando por entrega representativa e quando o transmitente continua a possuir
pelo constituto possessório. É modo de aquisição da propriedade móvel. No caso
de bens imóveis, a aquisição da propriedade móvel com o registro do titulo
aquisitivo no Registro Imobiliário competente, O novo dispositivo regula a
tradição, preceituando o seu exercicio no lugar onde a coisa se encontrava ao
tempo da venda, desde que não pactuado pelos contratantes outro lugar, ou seja,
a entrega será feita no lugar onde a coisa se achava no momento da compra e
venda.
Art. 494. Se a
coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta
correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das
instruções dele se afastar o vendedor.
Doutrina
A norma excepciona o caput do Art. 492. Ocorre a assunção do
risco, pelo comprador, se este ordenar a expedição da coisa para lugar
diferente do ajustado, ou seja, o da execução da obrigação, salvo se o vendedor
transgredir as instruções dele recebidas.
Art 495. Não
obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador
cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o
comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Doutrina
O dispositivo tem identidade com o art. 477. Na venda a crédito, o
vendedor poderá sustar a entrega da coisa, para forrar-se de garantia ao
adimplemento da obrigação assumida pelo comprador então insolvente, não
obstante já atendida prestação inicial ensejadora da esperada entrega. Uma vez
oportunizada a caução, levanta-se a suspensão da execução do contrato,
retomando o vendedor a sua obrigação na entrega da coisa.
Art. 496. É
anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e
o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único.
Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens
for o da separação obrigatória.
Doutrina
O preceito
objetiva, segundo observa Clóvis Beviláqua, “evitar que, sob color de venda, se
façam doações, prejudicando a igualdade das legítimas”. Sem embargo das
respeitabilíssimas opiniões em contrário, na exegese do art. 1.132 do Código
Civil tem-se por anulável o ato da venda de bem a descendente sem o
consentimento dos demais, uma vez: a) que a declaração de invalidade depende da
iniciativa dos interessados; b) porque viável a sua confirmação; porque não se
invalidará o ato se provado que justo e real o preço pelo descendente”.
Art. 497. Sob pena
de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I — pelos tutores,
curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou
administração;
II — pelos servidores públicos, em geral,
os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua
administração direta ou indireta;
III — pelos
juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários
ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal,
juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua
autoridade;
IV — pelos
leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único.
As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
Doutrina
As restrições legais impostas decorrem de preceitos éticos nas relações
jurídicas, por razões de ofício ou de profissão e, ainda, em face do princípio
constitucional da moralidade na Administração Pública e, uma vez transgredidas,
tomam o ato nulo pleno jure. “A proibição se assenta em princípio de
ordem morai, no sentido de resguardar a intangibilidade daquelas delicadas
funções, visando, sobretudo, o interesse social. Previnem-se, com isso,
possíveis abusos e tentações. É uma forma de incapacidade especial”.
Art. 498. A proibição contida no
inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou
cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens
já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.
Doutrina
São apontadas exceções às restrições contidas no artigo anterior, nas hipóteses
que menciona, traduzindo-se estas na inexistência de interesses antagônicos.
Muito ao revés, os interesses são próprios e não se conflitam com as fundadas
razões de proibição. Os co-herdeiros, como condôminos, possuem interesses
mútuos, diante da propriedade comum, buscando protegê-la. O credor assume o
seu papel, realizando o seu crédito. As pessoas designadas no inciso III não
se acham impedidas, diante da hipótese elencada, uma vez que a compra e venda
ou a cessão são realizadas para garantia de bens que já lhes são pertencentes.
Art. 499. É
lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da
comunhão.
Doutrina
O dispositivo põe termo à antiga controvérsia doutrinária, originada da
omissão do CC de 1916 a
respeito da possibilidade da venda entre cônjuges. Excetuado o regime de
comunhão universal de bens (Art. 1.667), pela obviedade do acervo comum, a
demonstrá-la desarrazoada e sem qualquer préstimo, a lei considera lícita a
venda, com a identidade de razões que de há muito admitiu a sociedade comercial
entre os cônjuges. A crítica formulada por Caio Mário da Silva Pereira
fundou-se na circunstância de se constituir tal venda uma transgressão ao
princípio legal da imutabilidade do regime de bens, hoje, aliás, atenuado pelo
NCC (Art. 1.639, § 2o ).
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se
estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área,
e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador
terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o
de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às
dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não
exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o
direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta
houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida
exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor
correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá
complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como
coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad
corpus.
Doutrina
O dispositivo cuida da compra e venda de imóveis, na modalidade ad
tnensurarn, ou seja, quando o preço é fixado por medida de extensão ou se
determinada a respectiva área. Há uma relação proporcional entre o preço e a
dimensão atribuída ao imóvel. Verificada a inexatidão, compete ao comprador o
direito de reclamar o complemento da área (ação ex empto), e, não sendo
isso possível, o de promover a resolução do contrato (ação redibitória) ou
requerer o abatimento proporcional ao preço (ação quanti rninoris).
Excetuam-se os casos de referência às dimensões como meramente
enunciativas, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área
totai enunciada, ou quando o imóvel for vendido como coisa ceia e discriminada,
mesmo não constando, de modo expresso, ter sido a venda realizada ad corpus..
A primeira exceção é presunção juris tantum e não valerá se o comprador
provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio, operando-se
a regra geral (caput do artigo). A segunda refere ser inadmissível
entender-se como venda ad mensuram aquela em que o preço não for
unitário, a compreender o seu resultado final, a quantidade, optando-se pela
venda ad corpus quando contenha o contrato as divisas e confrontações do
imóvel (ou seja, coisa ceia e discriminada).
Diversamente, a venda ad corpus é aquela que para a fixação do
preço considera o imóvel em sua totalidade (corpus), um todo concebido
por suas confrontações ou limites, sem o concurso influente do significado de
sua extensão.
O § 2o é
inovação relevante, a considerar o excesso de área e a não-ciência do vendedor
sobre a medida exata da área vendida, como elementos fáticos autorizadores para
a completude do preço ou da devolução do excesso, a inibir, assim, o
enriquecimento sem causa do adquirente.
Vence, por igual, a dissensão doutrinária, repelindo a tese de o comprador não
obrigar-se a repor o preço correspondente, diante de a declaração de quantidade
constituir garantia para o comprador (ad utilitatem emptoris) e não
para o vendedor, defendida por Washington de Barros Monteiro.
Art. 501. Decai do
direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o
comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único.
Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a
partir dela fluirá o prazo de decadência.
Doutrina
É prazo decadencial o estabelecido para as ações referidas no artigo antecedente.
Prazos de prescrição, no CC. Passam a ser apenas e exclusivamente, os
taxativamente discriminados na Parte Geral Título IV, Cap. 1, sendo de
decadência todos os demais, estabelecidos em cada caso, isto é, como
complemento de cada artigo que rege a matéria, tanto na Parte Geral como na
Especial”.
O parágrafo único constitui exceção ao prazo decadencial contado a partir
do registro do título. Tem lugar a exceção, quando, por inexecução da obrigação
ou por qualquer atraso da parte do alienante, demorar o comprador a imitir-se
na posse no imóvel, situação fática comprometedora daquele prazo apurado pelo
registro do título aquisitivo. Regra-se, desse modo, o cômputo do prazo
decadencial, a partir da imissão de posse no imóvel.
Art. 502. O
vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que
gravem a coisa até o momento da tradição.
Doutrina
O dispositivo torna indene o comprador quanto aos débitos que gravem a
coisa, antes de recebê-la. Dissipa controvérsias jurisprudenciais, a exemplo
da que admite obrigação ao promitente-comprador de imóvel no tocante às
despesas condominiais preexistentes à tradição. A responsabilidade somente lhe
será atribuída havendo cláusula contratual adversa.
Art. 503. Nas
coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição
de todas.
Doutrina
Complementa o dispositivo os preceitos dos arts. 441 e seguintes do NCC. O
vício redibitório nas coisas vendidas em conjunto não autoriza a rejeição de
todas, se apenas uma apresenta o defeito oculto, em se tratando de coisa
singular e individualmente considerada. Mas se o defeito de uma comprometer o
complexo das coisas que formem um todo indivisível, pela interdependência entre
elas, o vendedor responderá integralmente pelo vício.
Art. 504. Não pode
um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro
consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento
da venda, poderá, depositado o preço, haver para si a parte vendida a
estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decadência.
Parágrafo único.
Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor
e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais,
haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando
previamente o preço.
Doutrina
A regra, atenta ao condomínio pro indiviso, assegura ao condômino
o direito de preferência à aquisição de parte da coisa indivisível. Condomínio
pro indiviso é aquele onde a coisa pertencente a mais de uma pessoa, por
indivisão de direito, não é suscetível de divisão cômoda, por indivisão de
fato, tendo cada condômino direito ideal e idêntico sobre a coisa, no seu todo
e em cada parte. O condômino preterido em seu direito exercerá ação de
preferência ou de preempção, com depósito do valor do preço, no prazo
decadencial, para anular a alienação a terceiro e alcançar a coisa para si.
Resolve-se a concorrência condominial de interesses em favor do condômino que
tiver benfeitorias de maior valor ou, inexistindo as daquele com maior
quinhão. Possuindo os condôminos interessados quinhões iguais, todos haverão a
parte vendida, depositando o valor correspondente ao preço.
Art. 505.0
vendedor de coisa imóvel pode conservar.se o direito de recobrá-la no prazo
máximo de decadência de três anos,
restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive
as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização
escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Doutrina
A retrovenda (pactum de retrovendendo) é pacto adjunto à compra e
venda, cláusula especial e resolutiva pela qual o vendedor reserva-se o
direito de adquirir de novo o imóvel vendido , mediante a devolução do preço
recebido com reembolso das despesas do comprador, inclusive das despendidas
durante o período de resgate, por sua autorização ou decorrentes da realização
de benfeitorias necessárias. Findo o prazo de resgate, sem que dele o vendedor
o exercite, ter-se-á por irretratável o negócio da compra e venda, deixando a
propriedade de ser resolúvel. A propriedade resolúvel também se extinguirá em
exercendo o alienante o seu direito de resgate sobre o imóvel alienado.
Art. 506. Se o
comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para
exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único.
Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído
no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Doutrina
O depósito judicial, com efeito de pagamento, das quantias da devolução
do preço pago, acrescido das despesas, é o procedimento do vendedor para
reaver o imóvel vendido, se o comprador se recusar receber as quantias a que
faz jus, para o efeito de ser exercido o direito de resgate da coisa.
A disposição do parágrafo único merece revisão, para ajustá-la aos termos
da hipótese do depósito carecedor de integralidade suficiente. Ao empregar a
expressão “até e enquanto não for integralmente pago o comprador”, no sentido
de obstar a restituição do imóvel ao vendedor resgatante, o texto culmina por
não considerar prazo assinado e peremptório para a faculdade da complementação
do depósito, quando arguida a insuficiência, e mais ainda, o fato juridicamente
relevante de, não completado o depósito, a não-integralidade conduzir à
improcedência do pedido originado no direito de retrato. Ora, em casos que
tais, haverá um limite temporal para a oblação real, com a conclusão inarredável
de implicar o depósito incompleto e não integralizado, no prazo, a falta de
êxito da pretensão, devendo aplicar-se supletivamente a regra do capu( do
art. 899 do CPC. Assim, se o resgatante não aproveita o benefício processual da
complementação do depósito, deixando de fazê-lo e certo que depositou quantia
inferior ao qunttum, a insuficiência dou a não complementação
retira-lhe o pressuposto necessário ao exercício do resgate, qual seja, o
depósito correspondente à devolução do preço recebido com reembolso das
despesas do comprador (Art. 505 do NCC). De sorte que caducará o direito de
reaver o bem. Nesse sentido, pontifica a jurisprudência: “Direito civil.
Preferência. Condomínio. Direitos hereditários. Cessão. Depósito não
corrigido. Oferta insuficiente. Exigência do Art. .139 do CC, desatendida.
Recurso desprovido. lnacolhe-Se a adjudicação, fundada em direito de
preferência, quando a oferta não se faz atualizada pela correção monetária,
restando desatendida a norma do Art. 1.139 do CC, sequer se valendo o condômino
da complementação a que alude o Art. 899 do CPC”
Art. 507. O
direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários,
poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Doutrina
A ulterior alienação da coisa retrovendida por parte do comprador não
inibe o primitivo vendedor, em cujo favor se opera o direito de retrato, de
exercitá-lo, dentro do prazo decadencial, promovendo a ação cabível contra o
terceiro adquirente. Isso decorre da existência da propriedade resolúvel, cujo
conceito nos é oferecido por Aderbal da Cunha Gonçalves, fixada pela
“possibilidade de uma predeterminação de revogabilidade, independente da
vontade de seu atual titular”, ou ainda, “quando adquirida em virtude de um
título sujeito à resolução”. A alienação feita a terceiros adquirentes será
resolvida pelo exercício do direito de resgate, ainda que eles não conheçam a
cláusula de retrato. Esse direito do vendedor, clausulado no negócio jurídico,
toma-se transmissível, podendo ser cedido ou transmitido a herdeiros e
legatários.
Art. 508. Se a
duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma
o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem,
prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que
seja integral.
Art. 509. A venda feita a
contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que
a coisa lhe tenha sido entregue; e não
se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Doutrina
A condição suspensiva da venda feita a contento está clausulada pela
subordinação do negócio à circunstância da satisfação do adquirente. Enquanto o
comprador não aceitar a coisa (no sentido de aprová-la), ainda não colhido o
manifesto do aprazimento por quem ela foi entregue não se terá a venda como
perfeita e obrigatória. Da declaração da ‘vontade do comprador depende a
eficácia do negócio. A venda a contento (pactum displicentiae) é, “a que
se conclui sob a condição de ficar desfeita, se o comprador não se agradar da
coisa vendida”.
Por conseguinte, a
tradição da coisa não corresponde à transferência do domínio, resumindo-se a
transferir a posse direta, visto que efetuada a venda sob condição suspensiva.
A presunção de a venda feita a contento do comprador ser sempre realizada sob
condição suspensiva afasta a hipótese de poder o contrato da-lhe o caráter de
condição resolutiva.
Art. 510. Também a
venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa
tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se
destina.
Doutrina
O legislador do NCC deu novo tratamento à venda sujeita a prova ou
experimentação, também realizada sob condição suspensiva, disciplinando-a em
dispositivo próprio. A coisa vendida submete-se ao exame do adquirente, na
apuração das qualidades que lhes são inerentes e asseguradas pelo vendedor,
como condição ao aperfeiçoamento do contrato. Quer dizer que, tendo a coisa as
qualidades afirmadas como certas, abonadas pelo vendedor, e reconhecida
adequada para o fim a que se destina, não poderá o comprador, feita a
experimentação, recusá-las por puro arbítrio, sem a devida motivação, o que
importaria em potestatividade pura, defesa por lei.
Art. 511. Em ambos
os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a
coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Doutrina
Enquanto não manifestada a declaração de vontade do comprador (pacto
ad gustum) ou aceita a coisa comprada pela confirmação de suas qualidades
e aptidão para o fim a que se destina, o possuidor direto e pretenso adquirente
equipara-se ao comodatário, onde inato o dever de restituí-la, com as
obrigações de conservá-la como se ela lhe fora dada em empréstimo. Pela
condição suspensiva, a coisa comprada tem sua tradição provisória, implicando
uma relação jurídica assemelhada ao comodato.
Art. 512. Não
havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá
direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo
improrrogável.
Doutrina
A declaração do comprador acerca da aceitação da coisa é pressuposto
necessário para reputar-se perfeita a venda feita a contento (art. 509, parte
final) ou ainda a sujeita a prova, visto que, sem embargo, como vendas
condicionais, a eficácia do ato fica na dependência daquela manifestação. Não
avençado o prazo para a declaração, é natural cumprir ao vendedor intimá-lo
para que exprima seu agrado ou aquiescência, e, no caso, o prazo será fixado de
modo unilateral. Nesse sentido: “Na venda a contento, se no próprio contrato
não ficou estabelecido prazo para aceitação do negócio pelo comprador, é
necessária a sua interpelação para os fins constantes do art. 1.147 do Código
Civil” (RT, 445/1 80).
O novo texto inclui a intimação extrajudicial, adotando a prática comum
dos avisos de conhecimento por meio do Registro de Títulos e Documentos.
Art. 513. A preempção, ou
preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que
aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de
prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O
prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e
oitenta dias, se a coisa for móvel, e a dois anos, se imóvel.
Doutrina
A preempção ou preferência é cláusula especial à compra e venda garantidora
ao vendedor do direito de recomprar a coisa vendida, se o adquirente resolver
vendê-la ou oferecê-la à dação em pagamento. Diferencia-se
da retrovenda, porque nesta última o vendedor da coisa imóvel pode reservar-se
o direito de recobrá-la, independente da vontade do comprador, e por versar
também sobre coisa móvel, consoante explicita o parágrafo introduzido.
Desatendida a preferência, sujeita-se o comprador que alienou a coisa ou
deu-a em pagamento a responder por perdas e danos, não resolvendo, como no
direito de retrato, a venda ao terceiro adquirente (art. 507). “A cláusula de
preempção não é uma condição suspensiva, nem resolutiva: não suspende a plena
aquisição do domínio pelo comprador nem faz resolver a venda, como no pacto de
retrovenda ou de melhor comprador. É uma simples promessa unilateral de
revender ao vendedor, em condições iguais às aceitas pelo comprador,
oferecidas por terceiro. Por isso, só assegura ao vendedor um direito pessoal,
que se resolve em perdas e danos, pelo inadimplemento da obrigação do
comprador”. A alienação da coisa sem a prévia ciência ao vendedor, acerca do
preço e das vantagens que por ela lhe oferecem, acarretará, contudo,
responsabilidade solidária ao terceiro adquirente, se este tiver procedido de
má-fé (Art. 518).
A oferta ao vendedor primitivo, titular da preempção, para que exercite o
seu direito de preferência, será feita mediante notificação judicial ou
extrajudicial. Cumpre notar que ela deverá conter todas as condições do negócio
(novo contrato), dispondo sobre preço, forma de pagamento, vantagens
oferecidas por terceiro e outros elementos integrativos da proposta.
Art. 514. O
vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador,
quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Doutrina
O dispositivo cuida da iniciativa da prelação pelo antigo vendedor, uma
vez bastante ciente que o atual proprietário pretenda vender a coisa (ou dá-la
em pagamento). Utiliza-se de faculdade ao exercício do seu direito de
preferência sobre a coisa em venda ou ilação, antecipando-se à oferta
obrigatória que haveria de ser feita pelo vendedor potencial a ele preferente.
A intimação serve para evidenciar o seu interesse de recomprar a coisa, tanto
por tanto (art. 515).
Art. 515. Aquele
que exerce a preferencia está, sob pena de a perder, obrigado a pagar; em
condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Doutrina
O exercício do direito de prelação na compra pelo antigo proprietário da
coisa (preemptor) obriga-o a concorrer com terceiros em igualdade de condições,
sujeitando-se a pagar, tanto por tanto, o preço exibido ou ajustado, para
fazer valer a preferência. De conseguinte, havendo o comprador (atual
proprietário) oferecido, em precedência, ao vendedor (ex-proprietário) a coisa
que aquele vai vender (Art. 513), cumpre-lhe manifestar o interesse de exercer
ou não o seu direito. Caso o exercite, o preferente aceitante obriga-se a pagar
o preço nas mesmas condições ajustadas pelo vendedor com eventual terceiro
interessado, constituindo essa obrigação a substância do instituto da
preempção.
O exercício da preferência, no prazo ajustado ou no prazo legal (ausente
a estipulação de prazo convencional) apresenta-se como um ato complexo. Não é
suficiente a pretensão manifesta evidenciando o interesse real de o vendedor
readquirir a coisa vendida, preço por preço, ou em iguais condições. Assim, é
necessário que, no termo fixado, seja pago o preço da coisa, sob pena da perda
da preferência.
O inadimplemento dessa obrigação determina contra o vendedor não só a
perda do direito de preferência, para o futuro, na hipótese de não se realizar
a compra pelo terceiro, com quem fora ajustada, mas ainda a responsabilidade
por perdas e danos que, no caso ocorram, como as que resultam do fato de não
poder o comprador realizar o negócio com o terceiro, afastado pela declaração
do vendedor, de que entendia exercer a preempção e aceitar o contrato nas
condições ajustadas, etc?. “A preferência tem de ser exercida por meio de depósito
do preço e da efetivação da escritura dentro do prazo legalmente fixado,
começando tão logo seja afrontado, vale dizer, estiver um frente ao outro;
prazo que não se estica, pois é de caducidades não de prescrição”.
A oferta ao preferente, compreendendo todos os elementos da proposta
(preço, prazo, condições) ou das vantagens oferecidas ao proponente pela coisa,
exige seriedade e correção, não podendo ser alterada perante terceiros, sob
pena de o antigo comprador, obrigado à oferta preferencial, responder por
perdas e danos.
A Lei n. 8.245, de 18-10-1991 , dispondo sobre as locações de imóveis urbanos,
cuidou do direito de preferência do inquilino, ditando-o como preferência legal
(art. 27). Nesse passo, a jurisprudência assinala: “(...) Direito de preempção
ou perdas e danos. Não levado a registro o contrato de locação, não é
exercitável o direito de preferência pelo locatário. Cabendo, contudo, se
preterido esse direito, perdas e danos. Art. 313. Lei n. 8.245/9 1”
A jurisprudência tem orientado: “Preempção. Exercício dó direito. Distinção
entre preço para depósito e preço para pagamento. Na venda de imóvel vinculado
ao instituto jurídico da preempção, o preço a ser depositado pelo comprador,
quando afrontado, corresponderá ao valor do bem conforme a oferta. Para efeito
de conceituação, distingue-se depósito do preço, como manifestação da
preferência na pré-compra, e pagamento do preço na compra e venda definitiva,
nesta incluindo-se os acessórios ao preço e a correção monetária do valor do
depósito”
Art. 516.
Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for
móvel, não se exercendo nos tres dias
e,se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes a data
em que o comprador tiver notificado o vendedor.
Doutrina
O parágrafo único do art. 513 estabelece o prazo mínimo para o exercício do direito de preferência,
a partir de quando afrontado o vendedor. Não existindo, todavia, prazo
estipulado na cláusula de preempção, reduz-se, sensivelmente, o tempo para a
caducidade do direito de prelação a partir de quando o comprador tiver
notificado o vendedor.
A não manifestação no prazo correspondente, isto é, não se operando dentro
dele, a aceitação, implica renuncia tácita ao direito de preferência.
Art. 517. Quando O
direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em
comum, somente pode ser exercido em relação à coisa no seu todo; se alguma das
pessoas a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as
demais utilizá-lo na forma sobredita.
Doutrina
Quando a clausula de preempção estabelecer preferência conjunta a dois ou
mais vendedores (então condôminos). O direito de prelação terá de ser exercido
considerando a coisa vendida no seu todo, tal como fora alienada. Desse modo,
cada um o exercerá sobre o bem considerado em sua integralidade, nada
importando a proporção do quinhão que dispunha ao tempo da venda, não podendo
incidir a preferência sobre quotas ideais correspondentes. o mesmo sucederá, à
falta do não exercício do direito, ou de sua perdas por parte de qualquer um
dos preferentes. Ficando os demais com o exercício conjunto pelo total da coisa
preempção desde que igualmente tenham exercido a preferência no prazo.
Verificada a preferência uniforme, o exercício dos preferentes haverá de
ser concomitante ou simultâneo, isto é, dentro do único prazo e atinente.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se
alienar a coisa sem Ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe
oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Doutrina
A Responsabilidade por perdas e danos dimana do evento alienação (ou a
ele equipado), quando, ocorrida este, o comprador não houver ao vendedor dado
ciência do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, preterindo o
favorecido pela cláusula de preempção. A
Previsão legal confirma o direito da preempção como direito pessoal, cabendo ao
vendedor apenas reclamar perdas e danos, provando-se os prejuízos decorrentes
da não inobservância ao seu direito
preferente.
Se o terceiro adquirente tinha conhecimento prévio da preempção,
responderá solidariamente pela obrigação de indenizar, por ter agido de má-fé
juntamente com o comprador, responsabilizando pelo inadimplemento da obrigação
de dar preferência ao vendedor para
readquirir a coisa preemta.
Art 519. Se a
coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou de
interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for
utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de
preferência .pelo preço atual da coisa.
Doutrina
Ao lado da preferência voluntária ou convencional (negocial), referida
pelo art. 513, tem-se presente, no dispositivo, a preferência legal, em favor
do ex-proprietário da coisa expropriada, também chamada retrocessão, obrigando
o Poder Público expropriante, em não a tendo destinado para a finalidade que
pronunciou a desapropriação, ou não a utilizado em obras e serviços públicos,
oferece-la ao seu anterior titular, recompondo o direito de propriedade
afetado. A retrocessão significa, como sustenta a doutrina, o direito que o
titular do bem expropriado tem de reincorporá-lo ao seu patrimônio, quando
desviado inteiramente o seu uso e destinação de interesse público ou social. A
sua aplicação deve-se, inclusive, à efetividade do princípio da moralidade que
deve reger a administração pública (Art. 37 da CF).
Art. 520. O
direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
Doutrina
O direito de prelação é direito personalíssimo, inábil de
transmissibilidade, não podendo ser objeto de cessão e tampouco os herdeiros do
preemptor o sucedem no seu exercício. “no tocante à herança, pode dar-se a
sucessão quanto à preferência do vendedor, se há cláusula expressa nesse
sentido, podendo os herdeiros suceder na preferência, diante da falta do
vendedor”.
Art. 521. Na venda
de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço
esteja integralmente pago.
Doutrina
A cláusula de
reserva de domínio é cláusula especial de reforço de garantia ao vendedor. Pelo
pactum reservati domini, o vendedor mantém em seu favor a propriedade
da coisa vendida, enquanto não efetuado o pagamento integral do preço, diferida
a passagem do domínio para determinado dia, quando satisfeita a prestação
final do preço, “a venda a crédito em reserva de domínio só é conhecida
no Direito brasileiro, em relação aos móveis, por existirem outras técnicas
protetoras do vendedor nas alienações imobiliárias (promessa de compra e venda,
hipoteca, etc.)”. “O objeto deverá ser sempre coisa imóvel, certa, individuada
e inconfundível com outras da mesma espécie, portanto, infringível”.
O instituto jurídico, em sua estrutura, exige a integração de cinco elementos,
como característicos essenciais: a venda deve ser em prestações; o objeto
individuado sobre o qual recai a venda deve ser infungível; a entrega ao
comprador do bem negociado deve ser efetuada pelo vendedor; o pagamento do
preço, definido em prestações, deve ser efetuado no prazo convencionado, e o
domínio da coisa vendida, após o pagamento do preço, deve ser transmitido pelo
vendedor ao comprador.
Art. 522 A Cláusula de reserva de
domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicilio do
comprador para valer contra terceiros.
Doutrina
A norma estabelece que na venda a crédito ou em prestações com reserva de
domínio, a estipulação da cláusula contratual não prescinde, por óbvio, da
forma escrita, e menciona ainda, a necessidade de registro perante o Registro
de Títulos e Documentos, já previsto pelo art,. 129, item 52, da Lei dos
Registros Públicos (Lei n. 6.015/73) para surtir efeitos em relação a
terceiros (511, REsp 17.546-SP).
Art. 523. Não pode
ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de
caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida,
decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Doutrina
A individuação completa e perficiente do bem é elemento essencial para a validade
da cláusula de reserva. A sua caracterização perfeita é pressuposto
necessário, de modo a distingui-la de outras coisas do mesmo gênero ou
similares.“Se o comprador se tornar inadimplente , o juiz deverá determinar a
apreensão da coisa e isto somente será possível diante de sua caracterização
detalhada”.
Art. 524. A transferência
de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja
integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a
partir de quando lhe foi entregue.
Doutrina
O adquirente da coisa vendida com reserva de domínio tem a posse
precária, diante da condição suspensiva do contrato, vindo somente a ter a
propriedade do bem com o preço quitado, ou seja, a transferência condiciona-se
ao adimplemento integral das prestações por parte do comprador. Pago o preço,
obriga-se o vendedor a transferir o domínio, que se achava reservado em
garantia do referido pagamento. No interregno, responde o devedor pelos riscos
da coisa, a partir de sua posse, certo que, tendo-a precária, submete-se à
obrigação de protege-la e tratá-la como se sua fosse.
Art. 525. O
vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após
constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação
judicial.
Doutrina
As notificações extrajudiciais nem sempre proporcionam certeza de uma
efetiva realização. Na prática, não vêm dando resultado algum, senão confusão,
discussões, para, afinal, serem desprezadas nos julgados. Com os meios de
comunicação ainda precários, as notificações epistolares não trazem plena
certeza de seus objetivos. Por outro lado, se a lei permite a interpelação
judicial aos casos de contrato em que não se vinculem títulos cambiais, e
protesto quando hajam tais títulos, logo prevê ambos os casos, sem necessidade
de interpelação extrajudicial, hoje obsoleta. Trata-se de mora e esta se
caracteriza, sempre, pelo protesto, interpelação e citação. “A mora do
comprador de bem com reserva de domínio prova-se com o protesto do título lavrado
pelo oficial do cartório competente, inexistindo exigência de que do protesto
haja sido intimado pessoalmente o devedor”
Art. 526.
Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente
ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for
devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
Doutrina
O vendedor tem a faculdade de optar, uma vez verificada a mora do
comprador, entre reclamar seu crédito (art. 1.070 do CPC) ou recuperar a posse
da coisa vendida, mediante apreensão liminar (Art. 1.071 do CPC). O CPC de 1973
não repetiu a norma inserida no estatuto processual de 1939 (Art. 343, caput),
permissiva do vencimento antecipado da dívida, exigindo-se, a tanto,
dispor o contrato a respeito. O NCC agora autoriza, expressamente, a cobrança
das prestações vincendas, pelo que se deve entender, desnecessária, cláusula
contratual conferindo à possibilidade de ser cobrada a totalidade da dívida. É
faculdade do credor, arregimentar as prestações vencidas e impagas e as demais,
vincendas, para a ação que lhe cabe.
Na alienação com reserva de domínio, é incabível a ação de depósito
prevista no art. 901 do CPC. “E inválida cláusula contratual que, em caso de
mora, transforma a compra e venda em depósito”. Por igual: “Nas vendas a
crédito com reserva de domínio, o credor não tem ação de depósito contra o
devedor”.
Art. 527. Na
segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as
prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as
despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será
devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei
processual.
Doutrina
O dispositivo invoca a aplicação da parte final do Art. 524 correto
o comprador responder pelos riscos da coisa a partir de quando lhe foi
entregue. Desse modo, comprovado o desprezo da coisa, com a diminuição
progressiva do seu valor, o vendedor pode usar da faculdade de reter as
prestações pagas, para efeito de acerto de contas, incluindo as despesas
judiciais e extrajudiciais efetuadas e o mais que de direito lhe for devido.
Art. 528. Se o
vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante
financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os
direitos e ações decorrentes do contrato, a beneficio de qualquer outro. A
operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro
do contrato.
Doutrina
A norma introduzida tem o escopo de garantia ao agente financiador, que
fica investido na qualidade e direitos do vendedor. Faz-se ancorada no objetivo
de melhor regular a evolução jurídico-comercial e em desembaraço da dinâmica
dos negócios do mundo moderno.
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da
coisa é substituida pela entrega do seu título representativo e dos outros
documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem,
não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade
ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Doutrina
Também cláusula especial, a venda sobre documentos,
de intenso uso na vida hodierna, tem seu relevo jurídico adotado pelo NCC,
coerente com a modernidade e, no particular, com a globalização da economia.
Essa modalidade contratual é indispensável em consecução eficiente de negócios
com o comércio exterior Munir Karam aponta sua importância fundamental: “O
vendedor se libera da obrigação de entregar a coisa, remetendo ao comprador o
título representativo da mercadoria e dos outros elementos exigidos pelo contrato
(duplicata, etc.).
Quanto à recusa, a pretexto de defeito de qualidade
ou do estado da coisa vendida, lembra o eminente magistrado possuir o Código
Civil italiano dispositivo ‘pelo qual o prazo para a denúncia de vício ou
defeito aparente de qualidade decorre do dia do recebimento’ (Art. 1.511)”.
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o
pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.
Doutrina
O tempo e o local de pagamento são os previstos em
lei, caso não determinados no contrato, reportando-se ao evento da entrega dos
documentos para o cumprimento da obrigação primacial do comprador.
A venda sobre documentos tem sua vocação para operar
com o comércio exterior.
Assim, não poderia ser de outro modo, segundo o art.
99, caput, da Lei de Introdução ao Código Civil. A regra tocus regit
actum, de direito material , aponta a aplicação da lei do lugar em que a
obrigação se constituiu.
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao
comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm
estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o
vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Doutrina
Somente subsistirá a obrigação ao alienante se, ao
tempo da conclusão do contrato, este tinha ciência da perda ou avaria da coisa, prevalecendo o
princípio da boa-fé em favor do
adquirente. Caso incluída no documentário apólice de seguro em cobertura dos
riscos do transporte, libera-se o vendedor, correndo os riscos à conta do
comprador.
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de
estabelecimento , caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem
obrigação de verificar a colas vendida, pela qual não responde.
Parágrafo
único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a
efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretende-lo, diretamente do comprador.
Doutrina
A operação cogitada pela norma, típica de contrato
internacional, tem um fim específico: contra a entrega do documentário da venda
das mercadorias, o estabelecimento bancário efetua o pagamento, sem verificar
a coisa vendida ou por ela responder Como a tradição da coisa é substituída
pela entrega de seu título representativo, é nele que se funda a obrigação do
pagamento.
